התחדשות עירונית בתל אביב – העיר מתכוננת להכפיל את עצמה – וזו ההזדמנות שלכם להבין מה קורה

אם אתם גרים בתל אביב, מתכננים לעבור אליה או עוסקים ביזמות ובבנייה – שווה לכם להכיר את תוכנית המתאר החדשה תא/5500.
התוכנית שאושרה להפקדה מביאה בשורה של ממש: עד 50,000 יחידות דיור חדשות, תוספת של 800 אלף מ"ר לתעסוקה, ופיתוח סביב תחנות המטרו העתידיות.

אבל מה זה אומר בפועל? ולמה זה הזמן להסתכל קדימה?

בונים יותר, חכם יותר – ובעיקר סביב המטרו

אחת המטרות המרכזיות של התוכנית היא לתאם בין פיתוח עירוני מהיר לבין תחבורה ציבורית נגישה. המשמעות: לאורך צירי התנועה הראשיים כמו איילון ותחנת סבידור – הבנייה לא תוגבל בכלל. גובה, תעסוקה, מגורים – הכול נכנס לתוך תכנון מרחבי חכם.
לעומת זאת, בשכונות הוותיקות כמו יד אליהו והתקווה – הבינוי יהיה מתון יותר (עד 9 קומות), במטרה לשמור על האופי השכונתי.

בנוסף, יתווספו דירות מכל הסוגים – דיור בר השגה, דירות קטנות, מעונות סטודנטים ואפילו דיור מוגן – כדי לענות על מגוון הצרכים של האוכלוסייה ההולכת וגדלה.

התחדשות עירונית בתל אביב – למה זה חשוב לכם?

תוכנית תא/5500 תעצב את פני העיר תל אביב בעשור הקרוב, ותקבע היכן כדאי להשקיע?איפה יתבצעו פרויקטים של פינוי-בינוי? ואילו אזורים עומדים לשנות את פניהם.
אם אתם בעלי נכס בעיר, שוקלים השקעה או יזמים בתחום הבנייה – זו הזדמנות להבין איפה יש פוטנציאל לצמיחה, ומה עומד לקרות מסביב.

רוצים להבין איך אתם משתלבים בתמונה?

בקבוצת בן צור, אנחנו מלווים יזמים, קבלנים ובעלי נכסים לאורך כל הדרך – מבדיקת זכויות בנייה, דרך תכנון והיתרים ועד שיווק ומכירה. עם ניסיון עשיר בהתחדשות עירונית ויזמות, ויכולת להבין לעומק את השינויים שנובעים מתוכניות מתאר כמו תא/5500 – אנחנו כאן כדי לעזור לכם לתרגם מדיניות להזדמנויות בשטח.

מחפשים ליווי מקצועי בפרויקט הבא שלכם?
התחדשות עירונית בתל אביב מעניינת אתכם? דברו איתנו – נשמח לבחון יחד איך תוכנית המתאר החדשה משתלבת בתוכניות שלכם.

מומלץ לקרוא גם: איך מתחילים פרויקט של התחדשות עירונית

הפוסט תל אביב 2035 הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

מהי תמ"א 70?

תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית המתווה את הקמת מערכת המטרו במטרופולין תל אביב ואת הפיתוח העירוני סביב התחנות שלה.
מטרת התוכנית היא ליצור מרחבים אורבניים איכותיים, נגישים ויעילים סביב תחנות המטרו, תוך מיצוי פוטנציאל הבנייה והגברת השימוש בתחבורה ציבורית.

העקרונות המרכזיים של התוכנית

1. העצמת הבנייה – הגדלת זכויות בנייה סביב תחנות המטרו, תוך קביעת ערכי מינימום לנפחי בנייה.
2. עירוב שימושים –  עידוד שילוב של מגורים, תעסוקה, מסחר ושימושים ציבוריים במרחבי התחנות.
3. דיור מגוון – יצירת תמהיל דיור מגוון הכולל דיור בר-השגה.
4. מענה לצרכי ציבור – תכנון מבני ציבור קומפקטיים ושטחים ציבוריים פתוחים.
5. שיפור המרחב הציבורי – יצירת סביבה עירונית איכותית המעודדת הליכה ורכיבה על אופניים, עם דגש על הצללה ונוחות אקלימית.
6. קישוריות – פיתוח רשת רחובות צפופה ונגישה המקלה על הגעה לתחנות המטרו ואמצעי תחבורה משלימים.
7.  צמצום התלות ברכב פרטי – שינוי מדיניות החנייה וצמצום שטחים המוקצים לתחבורה וחניה פרטית.

היבטים משפטיים

מ"א 70 קובעת עקרונות לפיתוח ברדיוס של 600 עד 800 מטרים מליבת תחנות המטרו.תוכנית מגדירה שלושה תחומי השפעה סביב כל תחנה:

1. מרחב הליבה – עד כ-100 מטרים מהכניסה לתחנה
2. .טבעת ראשונה – כ – 300 מטרים ממרכז התחנה.
3. טבעת שנייה – המרחב שבין הטבעת הראשונה לגבול התכנית. כל אחד מהאזורים הללו נקבעו הנחיות ייחודיות לפיתוח, במטרה להבטיח תכנון מיטבי וניצול יעיל של הקרקע.

היבטים חברתיים

תוכנית תמ"א 70 שמה דגש על יצירת סביבה עירונית מגוונת ונגישה לכלל האוכלוסייה.התכנית מעודדת עירוב שימושים ודיור מגוון, כולל דיור בר-השגה, במטרה ליצור קהילות מגוונות ותוססות סביב תחנות המטרו.
בנוסף, מושם דגש על שיפור המרחב הציבורי, יצירת שטחים ירוקים, והבטחת נגישות ונוחות לתושבים.

סטטוס התוכנית

נכון לדצמבר 2024, תמ"א 70 מתקרבת לאישור סופי.אחר תהליך ממושך של דיונים והערות, התוכנית צפויה לעלות לאישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-31 בדצמבר 2024. אחר מכן, היא תועבר לאישור הממשלה ותיכנס לתוקף.

תמ"א 70 מהווה מסגרת תכנונית מקיפה המשלבת את פיתוח מערכת המטרו עם תכנון עירוני מתקדם. היא מספקת כלים והנחיות ליצירת סביבה עירונית איכותית, יעילה ובת-קיימא סביב תחנות המטרו, תוך ניצול מיטבי של הפוטנציאל הטמון במערכת תחבורה ציבורית מתקדמת זו.
התוכנית צפויה להוביל לשינוי משמעותי באופי ובתפקוד של מרכז מטרופולין תל אביב, תוך שיפור הנגישות, איכות החיים והקיימות העירונית.

שמחנו לעזור….

מחפשים דירות יד 2 במרכז? בקרו במאגר שלנו >

הפוסט תמ"א 70 – תכנית מתאר ארצית מערכת מטרו בתל אביב הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

מהי תמ"א 38/2?

תמ"א 38/2 היא אחת החלופות בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38) שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. בניגוד לתמ"א 38/1, אשר מתמקדת בחיזוק ושדרוג המבנה הקיים, תמ"א 38/2 כוללת הריסה מלאה של המבנה הישן ובניית בניין חדש ומודרני במקומו.

מטרות עיקריות של תמ"א 38/2

שיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה – בניין חדש שנבנה לפי התקנים העדכניים ביותר.
תוספת יחידות דיור – הגדלת היצע הדיור באזורים מבוקשים.
התחדשות עירונית – בניינים ישנים מפנים מקום לפרויקטים חדשים ואסתטיים.
שיפור איכות החיים – הבניין החדש כולל ממ"דים, מעלית, חניה ותשתיות מתקדמות.
מענה למחסור בדיור בערים מרכזיות – פתרון אטרקטיבי באזורים עם מחסור בקרקעות פנויות.

הבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2

תהליך אישור וביצוע פרויקט תמ"א 38/2

1. התארגנות הדיירים

 גיבוש בעלי הדירות ומינוי נציגות.
 הסכמה של 80% מהדיירים לפחות לביצוע הפרויקט.
 בחירת עורך דין שייצג את הדיירים לאורך התהליך.

2. בחירת יזם וחתימת חוזה

 השוואת הצעות מיזמים שונים.
 בדיקת החוסן הפיננסי של היזם.
 הגדרת לוחות זמנים, פיצוי לדיירים, ערבויות ובטחונות.

3. הכנת תוכנית והגשת היתרים

 תכנון אדריכלי בהתאם להנחיות הרשות המקומית.
 קבלת היתרי בנייה מהרשויות.

4. פינוי הדיירים והתחלת הבנייה

 הדיירים מתפנים לדיור זמני, במימון היזם.
 הריסת הבניין הישן ותחילת הבנייה מחדש.

5. מסירת הדירות החדשות לדיירים

 בניין חדש עם דירות גדולות יותר, ממ"דים, חניה, מעליות ועוד.
 רישום הדירות בטאבו והשלמת העסקה.

הטבות לדיירים בפרויקט תמ"א 38/2

דירה חדשה – הדיירים מקבלים דירה בבניין חדש עם שטח גדול יותר.
ממ"ד ומרפסת – כל דירה כוללת מרחב מוגן ומרפסת שמש.
שיפור תשתיות – הבניין כולל מעלית, חניה מסודרת ותשתיות חדשות.
ערך נדל"ן גבוה יותר – ערך הדירה עולה משמעותית בעקבות ההתחדשות.
פטור ממס שבח – הדיירים פטורים ממס שבח על ההשבחה.
דיור זמני במימון היזם – היזם מממן שכר דירה לדיירים במהלך הבנייה.

הטבות ליזמים

תוספת יחידות דיור – ניצול זכויות בנייה להגדלת הרווחיות.
מכירת דירות חדשות – ההכנסות ממכירת הדירות מממנות את הפרויקט.
הקלות מיסוי – פטור מהיטל השבחה לעיתים, תלוי בהחלטת הרשות המקומית.
ביקוש גבוה בפרויקטים במרכזי הערים – הפרויקטים מושכים קונים רבים.

אתגרים וחסרונות

תהליך ארוך ומורכב – הפרויקט עשוי להימשך 5-7 שנים מרגע ההתחלה ועד קבלת המפתח.
תלות בהסכמת הדיירים – במקרה של דיירים סרבנים, ייתכנו עיכובים משפטיים.
עלויות ליזם – פרויקטים באזורים לא כדאיים כלכלית עלולים להיתקל בקשיים.
סיכון לעיכובים – אישורי תכנון, בעיות הנדסיות או פשיטת רגל של היזם עלולים לגרום לעיכובים משמעותיים.

למי מתאים תמ"א 38/2?

מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 – שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה.
בניינים עם בעיות תשתית קשות – שיש צורך להחליפם בבנייה חדשה.
אזורים בעלי ביקוש גבוה – אזורים בהם היזמים יכולים להרוויח מהפרויקט.
דיירים המעוניינים בשדרוג משמעותי – ולא רק בחיזוק מבנה ישן.

תמ"א 38/2 והעתיד – לאן זה הולך?

 סיום תוכנית תמ"א 38 בשנת 2022 – הממשלה הפסיקה את תמ"א 38 במתכונתה הקודמת, אך רשויות מקומיות עדיין יכולות להמשיך פרויקטים תחת מסלולים שונים.
 החלפתה בפרויקטים של פינוי-בינוי ושכונות חדשות – המדינה מעדיפה כיום התחדשות עירונית רחבה יותר, ולא רק נקודתית בכל בניין.
 המדיניות משתנה לפי עירייה – כל רשות מקומית קובעת האם וכיצד לאשר פרויקטים מסוג זה.

שאלת השאלות – האם כדאי להיכנס לפרויקט תמ"א 38/2?

אם אתם גרים בבניין ישן ולא בטיחותי, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת לשדרוג משמעותי.
אם הבניין שלכם נמצא באזור מבוקש, היזם ישמח לקחת את הפרויקט והסיכויים להשלמתו גבוהים יותר.
אם אתם מוכנים לחכות מספר שנים, תוכלו לקבל דירה משופרת עם ערך גבוה יותר.
עם זאת, חשוב לבחור יזם אמין ולוודא ערבויות פיננסיות חזקות כדי להימנע מסיכונים.

טיפ חשוב – לפני כניסה לפרויקט תמ"א 38/2, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, לבדוק היטב את החוזים ולהבין את כל ההתחייבויות שלכם ושל היזם.

תמ"א 38/2 היא אחד הכלים היעילים ביותר להתחדשות עירונית, אך נדרשת סבלנות ותכנון נכון כדי לוודא שהפרויקט יושלם בהצלחה.

רוצים לדעת עוד?
צרו איתנו קשר – 0542634434 עודד.

קראו גם – תמ"א 38 מאז ועד היום

הפוסט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

מהי תמ"א 38/1?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה. תמא 38/1 היא אחת החלופות בתוכנית, אשר מתמקדת בחיזוק המבנה הקיים ושדרוגו במקום הריסתו ובנייתו מחדש (כפי שבוצע בתמ"א 38/2 – פינוי-בינוי).

מטרות עיקריות של תמ"א 38/1

1. חיזוק מבנים ישנים – שיפור עמידותם בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן הישראלי 413.
2. תוספת זכויות בנייה – הוספת קומות ויחידות דיור חדשות למבנה הקיים.
3. שיפור איכות החיים – הרחבת דירות קיימות, חידוש חזיתות, התקנת מעלית, שיפוץ לובי וחדר מדרגות.
4. תגמול יזמים ודיירים – באמצעות תוספות בנייה שנמכרות לצד שדרוג הנכסים הקיימים.
5. פתרון למחסור בדיור – יצירת יחידות חדשות בערים מרכזיות ללא צורך בפינוי הדיירים.

התנאים להחלת תמ"א 38/1

• מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980 ולא עומדים בתקן לרעידות אדמה.
• המבנה אינו נמצא באזור המיועד לתכנון פינוי-בינוי לפי תמ"א 38/2.
• תמיכה של 66% מבעלי הדירות לפחות (לצורך תוספות בנייה), ו80% (לשינויים מהותיים כמו הרחבת דירות).
• אישור מהנדס קונסטרוקטור כי המבנה זקוק לחיזוק.

הטבות לבעלי הדירות

חיזוק המבנה – הבניין מוגן יותר מפני רעידות אדמה.
שיפוץ חזותי ושדרוג תשתיות – שיפור מראה הבניין, חידוש חדר מדרגות ולובי.
הוספת ממ"דים ומרפסות – בכל דירה קיימת.
התקנת מעלית – משדרגת את איכות החיים, במיוחד בבניינים ללא מעלית.
הגדלת הדירות הקיימות – תוספת שטח במקרים רבים.
עלייה בערך הנכס – שיפור תנאי המגורים מוביל לעליית שווי הדירות בעשרות אחוזים.

הטבות ליזמים

זכויות בנייה נוספות – תוספת של 2.5 קומות מעבר לבניין הקיים (בהתאם לתכנון המקומי).
מכירת דירות חדשות – ההכנסות מהמכירה מממנות את הפרויקט.
פטור מהיטל השבחה – לעיתים קרובות, בהתאם להחלטת הרשות המקומית.

השלבים העיקריים בתהליך

1. התארגנות הדיירים – גיבוש בעלי הדירות והבנת ההשלכות.
2. בחירת יזם ומפקח – מציאת חברה מבצעת או קבלן, לצד מינוי עורך דין שייצג את הדיירים.
3. תכנון ואישור תוכניות – הכנת תוכנית בנייה והגשתה לרשות המקומית.
4. קבלת היתרים – הרשות המקומית בוחנת ומאשרת את הפרויקט.
5. ביצוע עבודות הבנייה – חיזוק המבנה, הרחבת דירות, תוספות בנייה.
6. סיומת ורישום בטאבו – סיום הפרויקט ורישום הדירות החדשות.

חסרונות ואתגרים

משך הזמן – הפרויקט עלול להימשך שנים, כולל שלבי תכנון ואישורים.
בעיות מול דיירים סרבנים – לעיתים יש התנגדויות מצד דיירים שאינם מעוניינים בתהליך.
מגבלות תכנוניות – לא כל בניין מתאים לחיזוק, ולעיתים התכנון מורכב.
מגבלות כלכליות – לא בכל אזור היזמים מוכנים לקחת על עצמם את הפרויקט בשל רווחיות נמוכה.

השפעות עתידיות וסיום תמ"א 38

בשנים האחרונות עולה השאלה לגבי המשך התמ"א, כאשר מדיניות המדינה נוטה לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי על פני חיזוק מבנים נקודתי. למרות זאת, תמא 38/1 עדיין מהווה פתרון זמין לחיזוק מבנים קיימים, במיוחד בערים שבהן קשה לבצע הריסה ובנייה מחדש.

לסיכום, תמ"א 38/1 היא אפשרות מצוינת לחיזוק ושדרוג מבנים ישנים תוך שיפור איכות החיים של הדיירים. עם זאת, יש לבחון כל פרויקט לגופו ולהתייעץ עם אנשי מקצוע כדי להבטיח שהפרויקט ישתלם ויושלם בהצלחה.

קראו גם – תמ"א 38 מאז ועד היום

הפוסט תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, שאושרה לראשונה בשנת 2005. מטרתה הייתה לאפשר חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980, ללא צורך באישורי בנייה מורכבים, תוך מתן תמריצים ליזמים ובעלי דירות.

התוכנית כללה שתי אפשרויות

1. תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) – חיזוק הבניין הקיים, שדרוגו ותוספת יחידות דיור.
2. תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש – פינוי בינוי נקודתי) – הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש עם תוספת דירות.

מתי תמ"א 38 יצאה לפועל ומתי הופסקה?

התוכנית נכנסה לתוקף בשנת 2005 והיו לה מספר עדכונים ושינויים במהלך השנים. ב-2022, ממשלת ישראל החליטה להפסיק את תוכנית המתאר, והחל מ ה-1 באוקטובר 2022, התוכנית אינה רלוונטית עוד.

מה מחליף את תמ"א 38?

כיום, תהליכי ההתחדשות העירונית נעשים במסגרת תוכניות מקומיות כמו:

• תוכנית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – המאפשרת פינוי בינוי בצורה רחבה יותר.
• תוכניות פינוי-בינוי נקודתיות או רובעיות – בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות.
• מתווה חדש של "התחדשות עירונית במסלול רשויות" – שמאפשר שדרוג מבנים תוך ראייה רחבה יותר של צורכי התשתיות והשכונה.

היבטים משפטיים וכלכליים

1. זכויות הדיירים – בתוכנית זו, לדיירים יש זכויות מוקנות לקבלת דירה חדשה או משופרת, אך עליהם להשיג הסכמה של לפחות 66% מהדיירים (בחיזוק) או 80% (בפינוי-בינוי).
2. תמריצים כלכליים – יזמים קיבלו זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק המבנה, מה שאפשר את מימון הפרויקט ללא עלות לדיירים.
3. מיסוי והיטלים – שינויים שנעשו במהלך השנים הפכו את המודל לפחות רווחי ליזמים, במיוחד עם הטלת היטלים עירוניים.
4. יחס הרשויות המקומיות – חלק מהעיריות התנגדו לתוכנית המתאר בטענה כי היא אינה מספקת פתרונות לתשתיות ולצורכי הקהילה.

היבטים תכנוניים וחברתיים

1. היבטי תכנון – בניינים רבים קיבלו תוספת קומות וחניות, אך ללא תכנון כולל של תשתיות (כגון כבישים, גנים וביוב), מה שגרם לעומס באזורים מסוימים.
2. השפעה על מחירי הדיור – שיפוץ או בנייה חדשה של בניינים העלתה את ערך הדירות, אך גם גרמה לעליית מחירי הדיור בסביבה.
3. השפעה חברתית – תוכניות של הריסה ובנייה מחדש גרמו לפינוי אוכלוסיות חלשות מהשכונה, תהליך שמכונה "ג'נטריפיקציה".
4. קושי בדיירים סרבנים – לעיתים דיירים בודדים התנגדו לפרויקט ומנעו את קידומו, דבר שהוביל לסכסוכים משפטיים.

תמ"א 38 הייתה כלי חשוב להתחדשות עירונית, אך החסרונות שלה, כגון היעדר תכנון תשתיות כולל ומורכבות משפטית, הובילו להפסקתה. כיום, ההתחדשות העירונית נעשית במתכונת רחבה יותר באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מאורגנת.

10 שאלות ותשובות על תמ"א 38 שלקוחות שואלים.

1. מה היה היתרון המרכזי של התוכנית?
   → היא אפשרה חיזוק מבנים ישנים ללא עלות לבעלי הדירות, בתמורה לתוספת דירות ליזמים.
2. האם עדיין ניתן להגיש בקשות?
   → לא. החל מאוקטובר 2022, לא ניתן להגיש בקשות חדשות לתמ"א 38.
3. מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
   → תמ"א 38/1 עוסקת בחיזוק ושדרוג הבניין הקיים, ואילו תמ"א 38/2 היא הריסה ובנייה מחדש.
4. מדוע הופסקה התוכנית?
   → מכיוון שלא סיפקה פתרונות לתשתיות ציבוריות ויצרה עומסים משמעותיים בערים.
5. מה מחליף את תמ"א 38?
   → תוכניות פינוי-בינוי אזוריות ופרויקטים בהתחדשות עירונית שאושרו על ידי הרשויות המקומיות.
6. האם פרויקט אלו דורשים את הסכמת כל הדיירים?
   → לא. צריך הסכמה של לפחות 66% לתמ"א 38/1 ו-80% לתמ"א 38/2.
7. האם הדיירים חייבים לשלם משהו במסגרת תמ"א 38?
   → לא. היזם נושא בעלויות והדיירים מקבלים את הדירה החדשה ללא עלות.
8. כמה זמן נמשך פרויקט?
   → בממוצע, תהליך האישור והבנייה לקח בין 3-5 שנים.
9. האם התוכנית הגדילה את היצע הדירות?
   → באופן חלקי. היא יצרה דירות חדשות אך לא בקצב מספק לפתרון בעיית הדיור.
10. מה עושים אם דייר מסרב לפרויקט?
    → ניתן לפנות לוועדות משפטיות או להפעיל הליך של "דייר סרבן" שיכול לאפשר קידום הפרויקט גם ללא הסכמתו.

קראו גם – דירות להשקעה בישראל

כתבות נוספות תמ"א 38

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה

הפוסט תמ"א 38 – מאז ועד היום! הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

התחדשות עירונית היא תהליך מורכב הדורש תכנון מוקפד, שיתוף פעולה בין הדיירים, הרשויות המקומיות והיזמים, וכן התמודדות עם סוגיות משפטיות ותכנוניות. להלן שלבים עיקריים לתחילת פרויקט של התחדשות עירונית:

שלב 1 – ייזום ובדיקת היתכנות

זיהוי הצורך בהתחדשות עירונית

• דיירים או יזמים מזהים מבנה ישן עם בעיות בטיחות, תשתיות מיושנות או ניצול קרקע לא יעיל.
• בדיקת אפשרויות לשדרוג הבניין או ביצוע פרויקט רחב יותר של פינוי-בינוי או תמ"א 38.

בחינת זכויות בנייה והוראות התכנון

• יש לבדוק האם המבנה עומד בקריטריונים של התחדשות עירונית.
• פנייה לרשות המקומית לבדיקה האם קיימת תכנית מתאר עירונית שמאפשרת פרויקט כזה.
• קבלת ייעוץ ראשוני מאדריכלים ומהנדסים לבחינת כדאיות הפרויקט.

גיבוש קבוצת דיירים תומכת

• דרושה הסכמת רוב הדיירים (לפחות 80% בפינוי-בינוי, 66% בתמ"א 38/2).
• קיום אסיפות דיירים להסברת ההליך והיתרונות שלו.
• מינוי נציגות דיירים שתנהל את התהליך מול היזם והרשויות.

שלב 2 – בחירת גורמים מקצועיים לפרויקט

בחירת עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית

• עורך הדין מייצג את הדיירים ומוודא את זכויותיהם.
• אחראי על בדיקת חוזי ההתקשרות עם היזם וחתימת הסכמים מחייבים.
• מוודא קבלת ערבויות בנקאיות להבטחת הדיירים במקרה של כשלון הפרויקט.

איתור יזם או חברת נדל"ן מתאימה

• פרסום קול קורא ליזמים, קבלת הצעות והשוואתן.
• בדיקת ניסיון היזם בפרויקטים דומים, חוסנו הכלכלי ויכולת הביצוע.
• ביצוע התמחרות בין יזמים לקבלת הצעה מיטבית.

שלב 3 – הכנת תכנון מפורט והוצאת היתרים

הכנת תכנית אדריכלית ראשונית

• גיבוש תוכנית הכוללת תכנון דירות חדשות, שטחים ציבוריים, חניונים ושימושים נוספים.
• הצגת חלופות לדיירים לקבלת משוב.

קבלת אישורים והיתרים מהרשויות

• הגשת הבקשה לרשות המקומית לוועדות התכנון.
• עבודה מול הוועדה המקומית והמחוזית לקבלת אישור תכנוני.
• טיפול בהתנגדויות אם ישנן כאלה.

שלב 4 – אישור פיננסי וביצוע הפרויקט

סגירת מימון בנקאי לפרויקט

• היזם נדרש להשיג ליווי בנקאי שיבטיח את השלמת הפרויקט.
• הדיירים מקבלים ערבויות חוק מכר המבטיחות להם דירות חדשות גם במקרה של כשל בפרויקט.

מעבר לשלב הפינוי והבנייה

• מציאת דיור חלופי לדיירים למשך תקופת הבנייה.
• ביצוע הריסת המבנה הישן והתחלת בנייה החדשה.
• ניהול ופיקוח על הבנייה בשיתוף הדיירים והפיקוח העירוני.

שלב 5 – אכלוס וסיום הפרויקט

מסירת הדירות החדשות לדיירים

• ביצוע בדק בית לאיתור ליקויים.
• מסירת דירות לדיירים בהתאם למפרט שנקבע.
• רישום הדירות בטאבו על שם הדיירים החדשים.

יצירת סביבת מגורים משודרגת

• הכנסת תשתיות חדשות כמו גינות, חניה, תאורה ושדרוג דרכי גישה.
• ניהול הבניין באמצעות ועד בית או חברת ניהול חדשה.

פרויקט התחדשות עירונית הוא מהלך משמעותי שדורש שיתוף פעולה בין הדיירים, הרשות המקומית והיזם. תהליך נכון כולל הסכמות מוקדמות, בחירת אנשי מקצוע מנוסים ותכנון קפדני.
עם גישה מאורגנת ומקצועית, ניתן להפוך בניינים ישנים לשכונות חדשות, מודרניות ובטוחות.

אם אתם דיירים השוקלים התחדשות עירונית – השלב הראשון הוא התארגנות וקבלת ייעוץ מקצועי מתאים!
חייגו – 0542634434 אנחנו כאן בדיוק בשביל זה.

קראו גם – משווק בלעדי – מכירת דירות בפרויקט חדש

הפוסט איך מתחילים פרויקט של התחדשות עירונית? – מדריך שלב אחר שלב הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.