עסקאות נדל"ן הן מהעסקאות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו.
ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה יכול לחסוך לך טעויות, כסף, ובעיות משפטיות בעתיד.

מה חשוב לדעת לפני ששוכרים את שירותיו של עורך דין מקרקעין?

1. ניסיון והתמחות

לא כל עורך דין עוסק בנדל"ן – חשוב לבחור עורך דין המתמחה ספציפית במקרקעין ויש לו ניסיון בעסקאות דומות לשלך (קניית דירה, מכירה, השקעות, התחדשות עירונית וכו').

2. היכרות עם רגולציה ומיסוי

עסקאות מקרקעין כוללות מיסים, היטלים ותשלומים שונים (כגון מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה), ולכן עורך הדין צריך להבין איך ניתן להפחית תשלומים ולמנוע הפתעות כלכליות.

3. בדיקות משפטיות מקדימות (Due Diligence)

 עורך הדין חייב לבצע בדיקות משפטיות לפני העסקה, כמו:

• בדיקת נסח טאבו – לוודא שהמוכר הוא הבעלים שאין שעבודים/עיקולים.
• בדיקת תב"ע (תוכנית בניין עיר) – לראות האם יש תכנון שעלול להשפיע על ערך הנכס.
• בדיקות מול רשות מקרקעי ישראל, חברת משכנתאות, מנהל התכנון וכו'.

4. ניהול משא ומתן

עורך הדין מסייע בניהול משא ומתן על סעיפים קריטיים בחוזה, כמו תנאי תשלום, ערבויות, פיצויים במקרה של הפרת חוזה ועוד.

5. חוזה רכישה או מכירה

כתיבה או בחינה מדוקדקת של חוזה הרכישה/המכירה כדי להבטיח שהאינטרסים שלך מוגנים.

6. ליווי עד רישום הנכס על שמך

גם לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין דואג לרישום הזכויות בטאבו, רמ"י, חברה משכנת, מנהל מקרקעי ישראל וכו'.

הבדלים בין עסקת מקרקעין בארץ לבין עסקת מקרקעין בחו"ל

איך עורך דין מקרקעין שומר עליך בעסקת נדל"ן?

* בקניית דירה בישראל

בדיקת הנכס – לוודא שהנכס נקי משעבודים ועיקולים.
חוזה בטוח – ניסוח סעיפים שמגנים עליך (למשל, פיצוי במקרה שהמוכר מפר את ההסכם).
בדיקות מיסוי – לוודא שלא תשלם מס מיותר.
ליווי רישום בטאבו – רישום הדירה על שמך בסיום העסקה.

* במכירת דירה בישראל

בדיקה משפטית לפני המכירה – לוודא שאין חובות או בעיות משפטיות שימנעו מכירה.
ניסוח חוזה מכירה – להבטיח שהכסף יעבור בזמן ולמנוע תביעות מצד הקונה.
טיפול במיסוי – לחשב מס שבח ולבדוק האם אתה זכאי להקלות.

* ברכישת דירה להשקעה בארץ או בחו"ל

בדיקה שהנכס חוקי ומותר למכירה.
בדיקות מיסוי בינלאומי – להימנע מכפל מס (למשל, ארה"ב דורשת מס נכס שנתי גבוה).
מניעת הונאות – לוודא שהמוכר אכן הבעלים של הנכס ושהעסקה חוקית.
הבטחת תנאים נוחים – כולל תשלומים, ערבויות והתחייבויות המוכר.

האם חובה לקחת עורך דין מקרקעין?

• בישראל – חובה! לא ניתן לבצע עסקת נדל"ן ללא ליווי משפטי.
• בחו"ל – מומלץ מאוד! עורך דין ישראלי המתמחה במיסוי בינלאומי ונדל"ן בחו"ל יכול לחסוך טעויות שעלולות לעלות לך מאות אלפי שקלים.

הטיפ הכי חשוב שלנו…אם אתה שוקל עסקת נדל"ן בארץ או בחו"ל – תמיד כדאי לקבל ייעוץ משפטי לפני החתימה על חוזה!

מומלץ עבורכם – עורך דין מומלץ דרור הראל

קראו עוד על – סוגי המיסים החלים במכירת נכס נדל"ני בישראל

הפוסט חשיבות עורך דין מקרקעין בעסקת נדל"ן  הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

יוון הפכה לאחד היעדים המבוקשים להשקעות נדל"ן בשנים האחרונות, במיוחד עבור משקיעים זרים, כולל ישראלים.
המחירים הנמוכים יחסית, התשואה האטרקטיבית מהשכרה, והאפשרות לקבל ויזת זהב (Golden Visa) הם רק חלק מהסיבות לכך. 
חשוב לדעת!!! רכישת נכס להשקעה ביוון היא תהליך מובנה הכולל מספר שלבים חשובים על פי חוק.
סקרנו עבורכם את פירוט החוקים והנהלים המרכזיים שיש להכיר אם אתם מתכוונים לרכוש נכס להשקעה ביוון.

זכאות לרכישת נכס

אזרחים זרים, כולל ישראלים, רשאים לרכוש נכסים ביוון. המדינה מעודדת השקעות זרות ומציעה תמריצים, כגון תוכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa), המעניקה היתר שהייה למשקיעים הרוכשים נכס בשווי מינימלי של 250,000 אירו. 

מה הם המסמכים הנדרשים?

• דרכון בתוקף – להוכחת זהות.
• מספר זיהוי לצורכי מס (AFM) – מספר מס ייחודי הניתן על ידי רשות המסים היוונית. ניתן להנפיקו באמצעות עורך דין או רואה חשבון מקומי.
  מהו AFM?
  מספר AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) הוא מספר זיהוי מס אישי לכל אדם או חברה הפועלת ביוון. מדובר במספר חובה לכל מי שמעוניין לבצע עסקאות פיננסיות או נדל"ן במדינה, כולל אזרחים זרים המעוניינים לרכוש נכסים להשקעה.
  כל אדם זר שרוצה לקנות נכס ביוון מחויב להחזיק במספר AFM לצורך רישום הנכס על שמו, תשלום מיסים והעברת בעלות. מספר זה משמש גם לפתיחת חשבון בנק ביוון, תשלומי מסים מקומיים, השכרת נכסים או פתיחת עסק.
  ניתן להנפיק מספר AFM דרך רשות המסים היוונית (Greek Tax Office), אך מכיוון שהתהליך מחייב הכרת פרוצדורות בירוקרטיות ושפה יוונית, לרוב מומלץ להשתמש בעורך דין או רואה חשבון מקומי שיטפל בכך עבורך.
• הוכחת כתובת מגורים – כגון חשבון שירות או מסמך רשמי אחר, הכוונה למסמך מישראל שמאשר את כתובת המגורים שלכם פה בישראל.
• אישור תשלום מיסים – מסמך מרשויות המס המאשר כי אין חובות מס פה בארץ.

פתיחת חשבון בנק ביוון

אמנם אין חובה לפתוח חשבון בנק מקומי לצורך הרכישה, אך הדבר מומלץ להקלת התשלומים השוטפים, כגון חשבונות ותחזוקה. פתיחת חשבון דורשת הצגת המסמכים הנ"ל ולעיתים מכתב המלצה מהבנק בישראל. 

מהו תהליך הרכישה?

התהליך כולל את השלבים הבאים:

• איתור הנכס – רצוי למצוא נכס באמצעות סוכני נדל"ן מקומיים או פלטפורמות מקוונות.
• בדיקת נאותות – עורך דין יווני יוודא את חוקיות הנכס, היעדר שעבודים או חובות, וזהות המוכר. 
• חתימת חוזה – לאחר הסכמה על התנאים, החוזה נחתם בפני נוטריון.
• רישום הנכס – העברת הבעלות נרשמת בלשכת רישום המקרקעין המקומית.

5. איזה מיסוי קיים ביוון ומה העלויות הנלוות?

• מס העברת בעלות – בשיעור של 3% משווי הנכס.
• עמלות נוטריון ועורך דין – כ-1%-2% משווי הנכס.
• עמלת סוכן נדל"ן – בדרך כלל 2.5%-5% משווי הנכס.

מימון הרכישה

קבלת משכנתא ביוון עבור זרים אפשרית, אך הבנקים המקומיים נוטים להחמיר בתנאים. לרוב, נדרש הון עצמי משמעותי, וההלוואה מכסה עד 50%-70% משווי הנכס. הריבית נעה בין 3.5% ל-7.5%, תקופת ההחזר עד 30 שנה.

ניהול הנכס

לאחר הרכישה, מומלץ לשכור חברת ניהול מקומית שתטפל בהשכרה, תחזוקה וגביית דמי שכירות, במיוחד אם אינך מתגורר ביוון.

רכישת נכס ביוון היא תהליך מובנה הדורש היכרות עם החוקים המקומיים ונדרשת הסתייעות באנשי מקצוע מיומנים. תכנון מוקדם וביצוע כל השלבים הנדרשים יבטיחו השקעה מוצלחת ובטוחה.

הפוסט מה החוקים לקניית נכס להשקעה ביוון? הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

גוש וחלקה הם מושגים משפטיים המשמשים לזיהוי מקרקעין בצורה ברורה ומדויקת במערכת הרישום.
הם מהווים חלק בלתי נפרד מתהליך רישום ובדיקה של נכסים. 

להלן פירוט ההיבטים המשפטיים החשובים הקשורים לגוש חלקה

זיהוי זכויות על הנכס

• רישום בעלות – מספר הגוש והחלקה מופיעים ברישום המקרקעין (טאבו) ומשמשים לזיהוי הבעלים החוקיים של הקרקע או הנכס.
• זכויות בנכס
  • בעלות פרטית: זכות מוחלטת על הקרקע.
  • חכירה: במקרים של קרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל.
  • הערות אזהרה: מידע על עסקאות מתוכננות או מגבלות אחרות על הנכס.

משמעות משפטית – רישום נכון של גוש וחלקה מבטיח שהזכויות על הנכס מוסדרות מבחינה משפטית ומונע סכסוכים.

הערות אזהרה ושעבודים

• הערות אזהרה: ניתן לרשום הערה על גוש וחלקה כדי להתריע על זכות מסוימת או עסקה עתידית. לדוגמה:
  • התחייבות למכור את הנכס.
  • מניעה של עסקאות נוספות בנכס ללא אישור.
• שעבודים ועיקולים – רישום גוש וחלקה מאפשר בדיקה אם הנכס משועבד לבנק או אם יש עליו עיקולים.

משמעות משפטית – הערות אזהרה מגנות על הקונה מפני עסקאות כפולות ועל הבנק במקרה של הלוואת משכנתא.

 חלוקה ותת-חלוקה

• חלוקה מחדש של קרקע – במקרה של חלוקת קרקע (פרצלציה), הגוש נשאר זהה, אבל החלקות נפרדות לפי הרישום החדש.
• תת-חלקות בבניין משותף – כל דירה בבניין משותף מקבלת מספר תת-חלקה בנפרד, מה שמאפשר רישום זכויות פרטניות לכל דייר.

משמעות משפטית – תהליך זה קריטי למניעת סכסוכים בין שותפים, דיירים או יורשים.

 רישוי והיתרי בנייה

• התאמה לתכניות בניין עיר (תב"ע)
  • מספר הגוש והחלקה נדרש להוצאת היתר בנייה.
  • מידע זה משמש לבדיקת התאמת השימוש בקרקע לתכניות המאושרות, כגון ייעוד למגורים, מסחר או חקלאות.
• חריגות בנייה
  • ניתן לבדוק אם קיימות חריגות בנייה על החלקה, דבר שעלול להשפיע על אפשרויות הפיתוח או השימוש בקרקע.

משמעות משפטית – כל שינוי בשימוש או בנייה על גבי הקרקע חייב להיות בהתאם לייעוד הרשום, אחרת מדובר בעבירה על חוקי התכנון והבנייה.

רכישת מקרקעין

• בדיקת נסח טאבו –  לפני רכישת נכס, חשוב לבדוק את נסח הטאבו שמכיל את מספר הגוש והחלקה. הנסח מציג את כל המידע המשפטי הרלוונטי על הנכס, כולל:
  • בעלות חוקית.
  • הערות אזהרה.
  • זכויות חכירה, זיקת הנאה או מגבלות אחרות.
• היסטוריית רישום – מספר הגוש והחלקה מאפשר לבדוק אם בוצעו עסקאות קודמות על הנכס והאם קיים רישום זכויות תקין.

משמעות משפטית – ללא בדיקה זו, הרוכש עלול להיתקל בבעיות משפטיות, כמו שיעבודים לא ידועים או זכויות צד שלישי.

סכסוכי גבולות

• מדידה מדויקת – גוש וחלקה משמשים לזיהוי גבולות הקרקע. במקרים של מחלוקות בין שכנים או בעלי נכסים סמוכים, מדידות המבוססות על נתוני הגוש והחלקה יכולות לפתור את הסכסוך.
• הפקעות מקרקעין – בעת הפקעת קרקע לצורכי ציבור, מספר הגוש והחלקה מצוין בהליך ההפקעה כדי לזהות במדויק את השטח המדובר.

משמעות משפטית – מדידות לא מדויקות או חוסר התאמה בין הרישום למציאות עלולים לגרום לסכסוכים משפטיים.

רישום מול רשות מקרקעי ישראל

• במקרים בהם הקרקע מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, מספר הגוש והחלקה הוא קריטי לצורך בדיקה ורישום זכויות.
• במצב של קרקעות חכורות, מספר הגוש והחלקה ישמשו לחדש או להאריך את החכירה או לבדוק את תנאי החוזה.

משמעות משפטית – אי עמידה בתנאי החכירה או אי חידוש החוזה בזמן עשויים לגרום לאובדן הזכויות על הקרקע.

שימושים משפטיים נוספים

• נכסים בירושה: מספר הגוש והחלקה נדרש להעברת בעלות בנכס לאחר פטירת הבעלים.
• נכסים בעסקאות קומבינציה: בעת מכירת קרקע לקבלן תמורת יחידות דיור, הגוש והחלקה נרשמים לצורך חלוקה מחדש.

טיפים משפטיים חשובים

• בדיקה מעמיקה – לפני כל פעולה הקשורה לנכס, בדקו את רישום הגוש והחלקה בנסח הטאבו ובדקו שאין הערות אזהרה או מגבלות.
• שימוש בעורך דין מקרקעין – מומלץ להיעזר בעורך דין מקצועי לצורך בדיקה, ייעוץ וליווי בכל עסקה או שינוי בקרקע.
• מדידות מקצועיות – אם יש ספק לגבי גבולות הקרקע, כדאי לשכור מודד מוסמך שיבצע מדידה מדויקת.
• בדיקת התאמה לתב"ע – לפני רכישה או בנייה, ודאו שהשימוש בקרקע תואם את הייעוד בתב"ע.

שמחנו לעזור!

קראו גם – גוש חלקה וכל מה שמסביב

הפוסט היבטים משפטיים גוש וחלקה הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

מכירת נכס נדל"ני בישראל כרוכה במספר מיסים אפשריים.  

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר מהמכירה.
הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, כולל הוצאות שהמוכר נשא בהן, כמו שיפוצים, שכר טרחה של עורכי דין ודמי תיווך.
קיימות הקלות במס, כגון פטור למכירת דירת מגורים יחידה, פריסת המס למספר שנים או הקלות בגין דירה שהתקבלה בירושה.

• חישוב הרווח
  • מחיר רכישה כולל: מחיר הקנייה, הצמדה למדד, והוצאות נלוות.
  • הוצאות מוכרות: שיפוץ, מס רכישה, עמלות ושכר טרחת אנשי מקצוע.
  • מחיר מכירה: בניכוי הוצאות על העסקה (כמו דמי תיווך).
• מדרגות מס
  • אם הנכס נרכש לפני 1.1.2014, מס השבח מחושב באופן ליניארי.
  • אם הנכס נרכש לאחר מכן, מס השבח מוטל לפי מדרגת המס השולי של המוכר (לרוב 25%).

מע"מ

מע"מ בדרך כלל אינו חל על מכירת דירת מגורים פרטית.
עם זאת, במכירת נכס מסחרי או קרקע על ידי עוסק מורשה או חברה, תחול חבות מע"מ.
בעסקאות מורכבות, כמו עסקאות קומבינציה או מכירת זכויות בנייה, ייתכן שיהיה צורך בתשלום מע"מ.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית הנדרש כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תכנית בניין עיר או שינוי ייעוד הנכס.
החיוב הוא מחצית מעליית השווי שנוצרה.
קיימים פטורים והקלות, כמו במקרה של נכס למגורים יחיד או מכירה ללא מימוש זכויות בנייה נוספות.

חישוב היטל ההשבחה
החיוב הוא 50% מעליית השווי שנוצרה עקב ההשבחה.
לדוגמה, אם ערך הנכס עלה ב-200,000 ש"ח, ההיטל יהיה 100,000 ש"ח.

פטורים והקלות במצבים הבאים

נכס למגורים יחיד עד 140 מ"ר,  רק במקרים מסוימים.
עסקת מכר שמתבצעת לפי זכויות הבניה הקיימות (ללא מימוש תוספת זכויות).

מס על הכנסות משכירות

אם הנכס הושכר לפני המכירה, ייתכן חיוב במס על הכנסות השכירות.
המס עשוי להיות פטור עד לתקרה מסוימת, מס מופחת בשיעור קבוע, או מס שולי לפי מדרגת ההכנסה של המוכר.

מס רכישה על ירושות

אם הנכס התקבל בירושה ונרכש על ידי אחד היורשים, ייתכן חיוב במס רכישה לפי שווי החלק הנרכש.

מס עיזבון (במקרים של ירושה מחו"ל)

אם הנכס נמכר כחלק מעיזבון שהתקבל בירושה ממדינה בה יש מס עיזבון (שאינו בישראל), ייתכן שהמוכר יידרש לשלם מס עיזבון באותה מדינה.

טיפים חשובים למוכר נכס

• היוועצות מקצועית – מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין או יועץ מס כדי להבין את החבות ולהתנהל נכון.
• שמירה על מסמכים – כדאי לשמור על קבלות ומסמכים הקשורים להוצאות על הנכס כדי לקזז אותם בעת חישוב המס.
• תכנון פיננסי מוקדם – בדיקת אפשרויות לפטורים או הקלות ותכנון מס נכון יכולים לחסוך עלויות משמעותיות.
  בדיקה שיכולה לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים.
• בדיקת היטל השבחה – מומלץ לבדוק מראש אם הנכס כפוף להיטל ולשקול ערעור במקרה של שומה גבוהה.
• בררו זכויות קונה – במקרה של מע"מ, בדקו אם הקונה יכול לקזז את המע"מ כחלק מעסקה עסקית.

שמחנו לעזור.

רוצים לדעת עוד על מיסים על מכירת נכס?
צרו  קשר איתנו

הפוסט סוגי המיסים החלים במכירת נכס נדל"ני בישראל הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.

מה זה טאבו?

טאבו הוא השם המוכר של לשכת רישום המקרקעין בישראל, הגוף האחראי על רישום כל הזכויות הקשורות לנכסי מקרקעין במדינה.
הטאבו מתעד את הבעלות על קרקעות ונכסים, זכויות קניין, שעבודים, עיקולים, והערות אחרות הקשורות לנכסים.
זהו מקור מידע משפטי מרכזי שמטרתו להבטיח שקיפות ולמנוע מחלוקות על זכויות בנכסים.

מה זה נסח טאבו?

נסח טאבו הוא מסמך רשמי שמנפיקה לשכת רישום המקרקעין.
זהו "תעודת הזהות" של נכס מקרקעין, הכוללת מידע על הנכס, זכויות הבעלות בו, מצב משפטי ושעבודים.
נסח זה נדרש בכל עסקת מקרקעין לצורך אימות מצב הנכס וזכויותיו.

מה נסח טאבו כולל?

• פרטי הנכס – גוש, חלקה, תת-חלקה וכתובת הנכס.
• פרטי הבעלים – מי הבעלים הרשומים של הנכס.
• זכויות משפטיות – כמו בעלות, חכירה או זכות שכירות.
• שעבודים ועיקולים – כגון משכנתאות או צווים אחרים המשפיעים על הנכס.
• הערות אזהרה – מגבלות או התחייבויות הקשורות לנכס.

איזה נסח טאבו אני צריך לקניית דירה יד שנייה?

לקניית דירה יד 2, יש להוציא נסח טאבו עדכני. נסח זה מציג את המצב המשפטי הנוכחי של הנכס.

• זהות הבעלים הרשומים.
• שעבודים, עיקולים או משכנתאות הרשומות על הנכס.
• הערות אזהרה, כמו התחייבות למכירה של הנכס לצד אחר.

נסח עדכני יבטיח שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של הנכס ושהנכס פנוי ממגבלות שיכולות למנוע את השלמת העסקה.

איזה נסח טאבו אני צריך לרכישת דירה בפרויקט חדש?

ברכישת דירה בפרויקט חדש, לעיתים הדירה עדיין אינה רשומה כיחידה נפרדת בטאבו, מכיוון שהפרויקט נמצא בשלבי פיתוח או בנייה. 

• יש לבדוק את נסח הטאבו של הקרקע שעליה נבנה הפרויקט.
• ודאו שהקרקע רשומה בבעלות היזם או הקבלן שאין עליה שעבודים או עיקולים משמעותיים. (מומלץ לבדוק עם עורך דין מקרקעין).
• יש לבדוק אם קיימת הערת אזהרה לטובת הרוכשים של הפרויקט, מה שמעיד שהיזם מתחייב להשלמת העסקה.

מה זה הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא רישום בטאבו המצביע על כך שקיים התחייבות של בעל הנכס כלפי צד שלישי (למשל, התחייבות למכור את הנכס או לשעבד אותו).
הערת האזהרה מגנה על זכויות הרוכשים או הצדדים המעורבים, ומונעת עסקאות סותרות מצד הבעלים הרשום.

במקרה של רכישת נכס, הערת אזהרה נרשמת בדרך כלל על שמכם מיד לאחר חתימת החוזה, והיא מבטיחה שאף עסקה סותרת לא תבוצע על אותו נכס עד להשלמת העסקה.

החלק הכי חשוב לבדוק בנסח טאבו

בעת בדיקת נסח טאבו, שימו לב במיוחד לנקודות הבאות:

1. זיהוי הבעלים – ודאו שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס.
2. שעבודים ועיקולים – בדקו שאין שעבודים, עיקולים או משכנתאות שעלולים לפגוע בזכויותיכם.
3. הערות אזהרה – ודאו שאין התחייבויות למכירה קודמת או מגבלות משפטיות אחרות.
4. תיאור הנכס – ודאו כי תיאור הנכס תואם את הפרטים בחוזה המכר (גוש, חלקה ותת-חלקה).

נסח טאבו הוא כלי קריטי שמספק ביטחון ושקיפות בכל עסקת מקרקעין.
חשוב להוציא את הנסח העדכני, להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא שכל המידע המופיע במסמך תקין לפני השלמת העסקה.
הערת אזהרה היא חלק בלתי נפרד מהתהליך ומעניקה הגנה משפטית לרוכש.

רוצים לדעת עוד על מה זה טאבו?
צרו  קשר איתנו

הפוסט מה זה טאבו? מה זה נסח טאבו? כל מה שחשוב לדעת בנושא הופיע לראשונה ב-המתווך הדיגיטלי.