מגמות, סיבות והזדמנויות במכירת דירות יד שנייה
האם ישראל בדרך למשבר נדל"ן? שוק הנדל"ן בישראל נמצא בפני שינוי משמעותי, עם נתונים המצביעים על גידול במלאי הדירות החדשות הלא-נמכרות, ירידה בכוח הקנייה של הציבור והתמשכות אי-הוודאות הכלכלית, הביטחונית והמדינית.
כל אלה מצביעים על מגמה ברורה של האטה בשוק הנדל"ן, אך גם על הזדמנויות חדשות עבור שוק הדירות מיד שנייה ומשרדי התיווך.
שוק הדירות החדשות – מלאי עצום ומחירים במגמת שחיקה
הקבלנים בישראל מצויים כיום עם מלאי שיא של כ-76,000 דירות חדשות שאינן נמכרות. מדובר בזינוק משמעותי לעומת שנת 2022, אז מלאי הדירות עמד על כ-44,500 בלבד. הנתון הזה משקף לא רק את הירידה בביקוש, אלא גם את השינוי במבנה העסקאות – פחות עסקאות חדשות נסגרות, כאשר הן נסגרות, הן מתבצעות בתנאי מימון מורכבים שמכבידים על הרוכשים.
מהו מודל 80/20 וכיצד הוא משפיע על השוק?
אחת השיטות שנכנסו לשימוש נרחב בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות היא מודל התשלום 80/20. מודל זה מאפשר לרוכשים לשלם 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה, ואת יתרת 80% לקראת מסירת הדירה. היתרון הגדול של השיטה הוא הפחתת הלחץ הפיננסי על הרוכשים בתקופת הבנייה, אך יש לו גם חסרונות:
- דחיית התשלומים מייקרת את העסקה – הריבית והתייקרות עלויות הבנייה גורמות לכך שהמחיר הסופי בפועל גבוה יותר.
- סיכון לקבלן – במקרה של האטה במכירות, הקבלנים נותרים עם חובות גבוהים ועם דירות שאינן נמכרות.
- פחות התאמה למי שנדרש למשכנתא מוקדמת – במקרים רבים, לקוחות שמבקשים לקבל משכנתא עלולים להתקשות במימון העתידי בשל אי-ודאות לגבי שיעורי הריבית.
הלוואות גישור מסובסדות – איך זה עובד?
כדי להקל על הרוכשים, חלק מהקבלנים מציעים הלוואות גישור מסובסדות. מדובר בהלוואות שבהן הרוכש מקבל מימון זמני לרכישת הדירה, כאשר לאורך תקופת הבנייה הריבית נמוכה או מסובסדת על ידי הקבלן עצמו.
מה היתרונות של שיטה זו?
- דחיית תשלומי המשכנתא – הרוכש מתחיל לשלם את ההחזרים המלאים רק לאחר קבלת החזקה בדירה.
- הפחתת הנטל הכלכלי על המשפחות – בתקופת הבנייה, ההוצאות של הרוכש מצטמצמות והוא יכול להיערך כלכלית טוב יותר.
- אטרקטיביות לקונים עם הון עצמי נמוך – מאפשר גמישות במימון ויכולת לרכוש דירה גם למי שאין ברשותו את הסכום המלא מראש.
הזדמנויות בשוק הדירות יד שנייה נכון ל 2025 בישראל?
שוק דירות יד שנייה מציג תמונה מעניינת ביותר…
בשנת 2024 נמכרו כ-55,400 דירות יד שנייה – ירידה של 20% לעומת 2022, אך עלייה משמעותית של 25.5% לעומת 2023.
משמעות הנתונים היא שהשוק מתחיל להתאושש לאחר השנה הקשה של 2023, אז פרצה מלחמת חרבות ברזל והשפיעה על היקפי העסקאות.
האזורים שחוו את העליות הגדולות ביותר במכירות דירות יד שנייה הם מחוזות המרכז ותל אביב, עם גידול של 38% ו-29% בהתאמה.
הסיבה לכך היא ברורה: גלי ההגירה הפנימית בעקבות המצב הביטחוני, לצד עזיבה של ישראלים רבים לחו"ל, שיצרה עודפי היצע של דירות בשוק המשני. במקביל, המחירים של דירות יד שנייה הופכים לאטרקטיביים יותר ביחס לדירות חדשות, מה שמגביר את הביקוש.
למה יהיה ביקוש ועלייה נוספת ברכישת דירות יד שנייה?
- מחירים נוחים יותר – קונים רבים מחפשים אלטרנטיבה זולה יותר לדירות חדשות, ודירות מיד שנייה, שדורשות לעיתים שיפוץ קל בלבד, מציעות אופציה משתלמת.
- פחות מגבלות מימון – עסקה יד שנייה אינה תלויה בקבלן, בלוחות זמנים לא ודאיים או בתנאי תשלום מורכבים כמו בעסקאות דירות חדשות.
- כניסה מיידית לנכס – בניגוד לדירות חדשות, שדורשות זמן בנייה ואכלוס ממושך, דירות מיד שנייה מאפשרות מעבר מיידי או בתוך זמן קצר.
- גידול בשוק השוכרים – משקיעים מבינים שהביקוש לדירות שכורות עולה, ולכן יש כדאיות גבוהה יותר ברכישת דירות יד שנייה מהוות הזדמנות טובה להשקעה.
למה משרדי תיווך צריכים לפרסם יותר נכסים מיד שנייה?
משרדי תיווך צריכים לזהות את המגמה החדשה ולפעול בהתאם. הנה כמה סיבות למה כדאי למשרדי תיווך למקד את מאמצי השיווק בדירות יד שנייה:
- ריבוי מוכרים פוטנציאליים – בעלי דירות שעוזבים את הארץ או מחפשים לשדרג את הנכס שלהם הופכים ללקוחות חשובים, ויש להם עניין במכירה מהירה.
- ביקוש הולך וגדל – הציבור נוטה להעדיף דירות מוכנות למגורים במחירים ריאליים, במיוחד כשדירות חדשות הופכות לפחות נגישות כלכלית.
- עמלות מכירה מהירות יותר – תהליך עסקה של דירה יד שנייה קצר משמעותית מזה של דירה חדשה, מה שמגדיל את מחזור ההכנסות של המשרד.
- מיקוד באזורים מבוקשים – ישנה תנועה של אוכלוסייה באזורים פריפריאליים למרכז, כדאי לכם לנצל זאת כדי לשווק דירות בערים הגדולות בשכונות המבוקשות.
מסקנה…עתיד הנדל"ן בישראל – משבר לצד הזדמנות
למרות הנתונים המדאיגים בשוק הדירות החדשות, דווקא שוק דירות יד שנייה מציג סימני התאוששות ברורים. עבור קונים, זו הזדמנות להשיג דירות במחירים נוחים יותר. עבור משרדי תיווך, זה הזמן למקד מאמצים בשיווק נכסי יד שנייה, שם נמצא הכסף הגדול של העסקאות בשנים הקרובות. השוק אמנם עובר טלטלות, אך מי שיידע להתאים את עצמו למגמות החדשות, יוכל למנף את ההזדמנויות לטובתו.
מחפשים דירה יד 2? מאגר דירות למכירה יד 2
אנחנו כאן ומבטיחים למצוא לכם את הדירה המושלמת עבורכם.
מומלץ לקרוא גם – מדריך מקיף למכירת דירת יד שנייה
וגם – שינויים בעולם התיווך והנדל"ן בישראל
