סוגי המיסים החלים במכירת נכס נדל"ני בישראל

מכירת נכס נדל"ני בישראל כרוכה במספר מיסים אפשריים.  

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר מהמכירה.
הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, כולל הוצאות שהמוכר נשא בהן, כמו שיפוצים, שכר טרחה של עורכי דין ודמי תיווך.
קיימות הקלות במס, כגון פטור למכירת דירת מגורים יחידה, פריסת המס למספר שנים או הקלות בגין דירה שהתקבלה בירושה.

• חישוב הרווח
  • מחיר רכישה כולל: מחיר הקנייה, הצמדה למדד, והוצאות נלוות.
  • הוצאות מוכרות: שיפוץ, מס רכישה, עמלות ושכר טרחת אנשי מקצוע.
  • מחיר מכירה: בניכוי הוצאות על העסקה (כמו דמי תיווך).
• מדרגות מס
  • אם הנכס נרכש לפני 1.1.2014, מס השבח מחושב באופן ליניארי.
  • אם הנכס נרכש לאחר מכן, מס השבח מוטל לפי מדרגת המס השולי של המוכר (לרוב 25%).

מע"מ

מע"מ בדרך כלל אינו חל על מכירת דירת מגורים פרטית.
עם זאת, במכירת נכס מסחרי או קרקע על ידי עוסק מורשה או חברה, תחול חבות מע"מ.
בעסקאות מורכבות, כמו עסקאות קומבינציה או מכירת זכויות בנייה, ייתכן שיהיה צורך בתשלום מע"מ.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית הנדרש כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תכנית בניין עיר או שינוי ייעוד הנכס.
החיוב הוא מחצית מעליית השווי שנוצרה.
קיימים פטורים והקלות, כמו במקרה של נכס למגורים יחיד או מכירה ללא מימוש זכויות בנייה נוספות.

חישוב היטל ההשבחה
החיוב הוא 50% מעליית השווי שנוצרה עקב ההשבחה.
לדוגמה, אם ערך הנכס עלה ב-200,000 ש"ח, ההיטל יהיה 100,000 ש"ח.

פטורים והקלות במצבים הבאים

נכס למגורים יחיד עד 140 מ"ר,  רק במקרים מסוימים.
עסקת מכר שמתבצעת לפי זכויות הבניה הקיימות (ללא מימוש תוספת זכויות).

מס על הכנסות משכירות

אם הנכס הושכר לפני המכירה, ייתכן חיוב במס על הכנסות השכירות.
המס עשוי להיות פטור עד לתקרה מסוימת, מס מופחת בשיעור קבוע, או מס שולי לפי מדרגת ההכנסה של המוכר.

מס רכישה על ירושות

אם הנכס התקבל בירושה ונרכש על ידי אחד היורשים, ייתכן חיוב במס רכישה לפי שווי החלק הנרכש.

מס עיזבון (במקרים של ירושה מחו"ל)

אם הנכס נמכר כחלק מעיזבון שהתקבל בירושה ממדינה בה יש מס עיזבון (שאינו בישראל), ייתכן שהמוכר יידרש לשלם מס עיזבון באותה מדינה.

טיפים חשובים למוכר נכס

• היוועצות מקצועית – מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין או יועץ מס כדי להבין את החבות ולהתנהל נכון.
• שמירה על מסמכים – כדאי לשמור על קבלות ומסמכים הקשורים להוצאות על הנכס כדי לקזז אותם בעת חישוב המס.
• תכנון פיננסי מוקדם – בדיקת אפשרויות לפטורים או הקלות ותכנון מס נכון יכולים לחסוך עלויות משמעותיות.
  בדיקה שיכולה לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים.
• בדיקת היטל השבחה – מומלץ לבדוק מראש אם הנכס כפוף להיטל ולשקול ערעור במקרה של שומה גבוהה.
• בררו זכויות קונה – במקרה של מע"מ, בדקו אם הקונה יכול לקזז את המע"מ כחלק מעסקה עסקית.

שמחנו לעזור.

רוצים לדעת עוד על מיסים על מכירת נכס?
צרו  קשר איתנו