מהי תמ"א 38/1?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה. תמא 38/1 היא אחת החלופות בתוכנית, אשר מתמקדת בחיזוק המבנה הקיים ושדרוגו במקום הריסתו ובנייתו מחדש (כפי שבוצע בתמ"א 38/2 – פינוי-בינוי).
מטרות עיקריות של תמ"א 38/1
- חיזוק מבנים ישנים – שיפור עמידותם בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן הישראלי 413.
- תוספת זכויות בנייה – הוספת קומות ויחידות דיור חדשות למבנה הקיים.
- שיפור איכות החיים – הרחבת דירות קיימות, חידוש חזיתות, התקנת מעלית, שיפוץ לובי וחדר מדרגות.
- תגמול יזמים ודיירים – באמצעות תוספות בנייה שנמכרות לצד שדרוג הנכסים הקיימים.
- פתרון למחסור בדיור – יצירת יחידות חדשות בערים מרכזיות ללא צורך בפינוי הדיירים.
התנאים להחלת תמ"א 38/1
- מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980 ולא עומדים בתקן לרעידות אדמה.
- המבנה אינו נמצא באזור המיועד לתכנון פינוי-בינוי לפי תמ"א 38/2.
- תמיכה של 66% מבעלי הדירות לפחות (לצורך תוספות בנייה), ו80% (לשינויים מהותיים כמו הרחבת דירות).
- אישור מהנדס קונסטרוקטור כי המבנה זקוק לחיזוק.
הטבות לבעלי הדירות
חיזוק המבנה – הבניין מוגן יותר מפני רעידות אדמה.
שיפוץ חזותי ושדרוג תשתיות – שיפור מראה הבניין, חידוש חדר מדרגות ולובי.
הוספת ממ"דים ומרפסות – בכל דירה קיימת.
התקנת מעלית – משדרגת את איכות החיים, במיוחד בבניינים ללא מעלית.
הגדלת הדירות הקיימות – תוספת שטח במקרים רבים.
עלייה בערך הנכס – שיפור תנאי המגורים מוביל לעליית שווי הדירות בעשרות אחוזים.
הטבות ליזמים
זכויות בנייה נוספות – תוספת של 2.5 קומות מעבר לבניין הקיים (בהתאם לתכנון המקומי).
מכירת דירות חדשות – ההכנסות מהמכירה מממנות את הפרויקט.
פטור מהיטל השבחה – לעיתים קרובות, בהתאם להחלטת הרשות המקומית.
השלבים העיקריים בתהליך
- התארגנות הדיירים – גיבוש בעלי הדירות והבנת ההשלכות.
- בחירת יזם ומפקח – מציאת חברה מבצעת או קבלן, לצד מינוי עורך דין שייצג את הדיירים.
- תכנון ואישור תוכניות – הכנת תוכנית בנייה והגשתה לרשות המקומית.
- קבלת היתרים – הרשות המקומית בוחנת ומאשרת את הפרויקט.
- ביצוע עבודות הבנייה – חיזוק המבנה, הרחבת דירות, תוספות בנייה.
- סיומת ורישום בטאבו – סיום הפרויקט ורישום הדירות החדשות.
חסרונות ואתגרים
משך הזמן – הפרויקט עלול להימשך שנים, כולל שלבי תכנון ואישורים.
בעיות מול דיירים סרבנים – לעיתים יש התנגדויות מצד דיירים שאינם מעוניינים בתהליך.
מגבלות תכנוניות – לא כל בניין מתאים לחיזוק, ולעיתים התכנון מורכב.
מגבלות כלכליות – לא בכל אזור היזמים מוכנים לקחת על עצמם את הפרויקט בשל רווחיות נמוכה.
השפעות עתידיות וסיום תמ"א 38
בשנים האחרונות עולה השאלה לגבי המשך התמ"א, כאשר מדיניות המדינה נוטה לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי על פני חיזוק מבנים נקודתי. למרות זאת, תמא 38/1 עדיין מהווה פתרון זמין לחיזוק מבנים קיימים, במיוחד בערים שבהן קשה לבצע הריסה ובנייה מחדש.
לסיכום, תמ"א 38/1 היא אפשרות מצוינת לחיזוק ושדרוג מבנים ישנים תוך שיפור איכות החיים של הדיירים. עם זאת, יש לבחון כל פרויקט לגופו ולהתייעץ עם אנשי מקצוע כדי להבטיח שהפרויקט ישתלם ויושלם בהצלחה.
קראו גם – תמ"א 38 מאז ועד היום