תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

מהי תמ"א 38/2?

תמ"א 38/2 היא אחת החלופות בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38) שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. בניגוד לתמ"א 38/1, אשר מתמקדת בחיזוק ושדרוג המבנה הקיים, תמ"א 38/2 כוללת הריסה מלאה של המבנה הישן ובניית בניין חדש ומודרני במקומו.

מטרות עיקריות של תמ"א 38/2

שיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה – בניין חדש שנבנה לפי התקנים העדכניים ביותר.
תוספת יחידות דיור – הגדלת היצע הדיור באזורים מבוקשים.
התחדשות עירונית – בניינים ישנים מפנים מקום לפרויקטים חדשים ואסתטיים.
שיפור איכות החיים – הבניין החדש כולל ממ"דים, מעלית, חניה ותשתיות מתקדמות.
מענה למחסור בדיור בערים מרכזיות – פתרון אטרקטיבי באזורים עם מחסור בקרקעות פנויות.

הבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2

מאפיין	תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ)	תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)
סוג ההתערבות	חיזוק הבניין הקיים	הריסה ובנייה מחדש
עמידה בתקנים	שיפור עמידות, אך לא תמיד עד לרמה מודרנית	בניין חדש לחלוטין, עמיד לפי תקן 413
תוספת קומות	תוספת של עד 2.5 קומות מעל המבנה הקיים	בנייה לגובה רב יותר, בהתאם לתכנון המקומי
איכות הבנייה	שיפוץ פנימי וחיצוני, תוספות כמו מעלית וממ"דים	בנייה חדשה, מודרנית ואיכותית יותר
המשכיות מגורים	הדיירים נשארים בבניין בזמן השיפוץ	הדיירים מפונים עד לסיום הפרויקט

תהליך אישור וביצוע פרויקט תמ"א 38/2

1. התארגנות הדיירים

 גיבוש בעלי הדירות ומינוי נציגות.
 הסכמה של 80% מהדיירים לפחות לביצוע הפרויקט.
 בחירת עורך דין שייצג את הדיירים לאורך התהליך.

2. בחירת יזם וחתימת חוזה

 השוואת הצעות מיזמים שונים.
 בדיקת החוסן הפיננסי של היזם.
 הגדרת לוחות זמנים, פיצוי לדיירים, ערבויות ובטחונות.

3. הכנת תוכנית והגשת היתרים

 תכנון אדריכלי בהתאם להנחיות הרשות המקומית.
 קבלת היתרי בנייה מהרשויות.

4. פינוי הדיירים והתחלת הבנייה

 הדיירים מתפנים לדיור זמני, במימון היזם.
 הריסת הבניין הישן ותחילת הבנייה מחדש.

5. מסירת הדירות החדשות לדיירים

 בניין חדש עם דירות גדולות יותר, ממ"דים, חניה, מעליות ועוד.
 רישום הדירות בטאבו והשלמת העסקה.

הטבות לדיירים בפרויקט תמ"א 38/2

דירה חדשה – הדיירים מקבלים דירה בבניין חדש עם שטח גדול יותר.
ממ"ד ומרפסת – כל דירה כוללת מרחב מוגן ומרפסת שמש.
שיפור תשתיות – הבניין כולל מעלית, חניה מסודרת ותשתיות חדשות.
ערך נדל"ן גבוה יותר – ערך הדירה עולה משמעותית בעקבות ההתחדשות.
פטור ממס שבח – הדיירים פטורים ממס שבח על ההשבחה.
דיור זמני במימון היזם – היזם מממן שכר דירה לדיירים במהלך הבנייה.

הטבות ליזמים

תוספת יחידות דיור – ניצול זכויות בנייה להגדלת הרווחיות.
מכירת דירות חדשות – ההכנסות ממכירת הדירות מממנות את הפרויקט.
הקלות מיסוי – פטור מהיטל השבחה לעיתים, תלוי בהחלטת הרשות המקומית.
ביקוש גבוה בפרויקטים במרכזי הערים – הפרויקטים מושכים קונים רבים.

אתגרים וחסרונות

תהליך ארוך ומורכב – הפרויקט עשוי להימשך 5-7 שנים מרגע ההתחלה ועד קבלת המפתח.
תלות בהסכמת הדיירים – במקרה של דיירים סרבנים, ייתכנו עיכובים משפטיים.
עלויות ליזם – פרויקטים באזורים לא כדאיים כלכלית עלולים להיתקל בקשיים.
סיכון לעיכובים – אישורי תכנון, בעיות הנדסיות או פשיטת רגל של היזם עלולים לגרום לעיכובים משמעותיים.

למי מתאים תמ"א 38/2?

מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 – שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה.
בניינים עם בעיות תשתית קשות – שיש צורך להחליפם בבנייה חדשה.
אזורים בעלי ביקוש גבוה – אזורים בהם היזמים יכולים להרוויח מהפרויקט.
דיירים המעוניינים בשדרוג משמעותי – ולא רק בחיזוק מבנה ישן.

תמ"א 38/2 והעתיד – לאן זה הולך?

 סיום תוכנית תמ"א 38 בשנת 2022 – הממשלה הפסיקה את תמ"א 38 במתכונתה הקודמת, אך רשויות מקומיות עדיין יכולות להמשיך פרויקטים תחת מסלולים שונים.
 החלפתה בפרויקטים של פינוי-בינוי ושכונות חדשות – המדינה מעדיפה כיום התחדשות עירונית רחבה יותר, ולא רק נקודתית בכל בניין.
 המדיניות משתנה לפי עירייה – כל רשות מקומית קובעת האם וכיצד לאשר פרויקטים מסוג זה.

שאלת השאלות – האם כדאי להיכנס לפרויקט תמ"א 38/2?

אם אתם גרים בבניין ישן ולא בטיחותי, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת לשדרוג משמעותי.
אם הבניין שלכם נמצא באזור מבוקש, היזם ישמח לקחת את הפרויקט והסיכויים להשלמתו גבוהים יותר.
אם אתם מוכנים לחכות מספר שנים, תוכלו לקבל דירה משופרת עם ערך גבוה יותר.
עם זאת, חשוב לבחור יזם אמין ולוודא ערבויות פיננסיות חזקות כדי להימנע מסיכונים.

טיפ חשוב – לפני כניסה לפרויקט תמ"א 38/2, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, לבדוק היטב את החוזים ולהבין את כל ההתחייבויות שלכם ושל היזם.

תמ"א 38/2 היא אחד הכלים היעילים ביותר להתחדשות עירונית, אך נדרשת סבלנות ותכנון נכון כדי לוודא שהפרויקט יושלם בהצלחה.

רוצים לדעת עוד?
צרו איתנו קשר – 0542634434 עודד.

קראו גם – תמ"א 38 מאז ועד היום