תמ"א 38 – מאז ועד היום!

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, שאושרה לראשונה בשנת 2005. מטרתה הייתה לאפשר חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980, ללא צורך באישורי בנייה מורכבים, תוך מתן תמריצים ליזמים ובעלי דירות.

התוכנית כללה שתי אפשרויות

1. תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה) – חיזוק הבניין הקיים, שדרוגו ותוספת יחידות דיור.
2. תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש – פינוי בינוי נקודתי) – הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש עם תוספת דירות.

מתי תמ"א 38 יצאה לפועל ומתי הופסקה?

התוכנית נכנסה לתוקף בשנת 2005 והיו לה מספר עדכונים ושינויים במהלך השנים. ב-2022, ממשלת ישראל החליטה להפסיק את תוכנית המתאר, והחל מ ה-1 באוקטובר 2022, התוכנית אינה רלוונטית עוד.

מה מחליף את תמ"א 38?

כיום, תהליכי ההתחדשות העירונית נעשים במסגרת תוכניות מקומיות כמו:

• תוכנית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – המאפשרת פינוי בינוי בצורה רחבה יותר.
• תוכניות פינוי-בינוי נקודתיות או רובעיות – בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות.
• מתווה חדש של "התחדשות עירונית במסלול רשויות" – שמאפשר שדרוג מבנים תוך ראייה רחבה יותר של צורכי התשתיות והשכונה.

היבטים משפטיים וכלכליים

1. זכויות הדיירים – בתוכנית זו, לדיירים יש זכויות מוקנות לקבלת דירה חדשה או משופרת, אך עליהם להשיג הסכמה של לפחות 66% מהדיירים (בחיזוק) או 80% (בפינוי-בינוי).
2. תמריצים כלכליים – יזמים קיבלו זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק המבנה, מה שאפשר את מימון הפרויקט ללא עלות לדיירים.
3. מיסוי והיטלים – שינויים שנעשו במהלך השנים הפכו את המודל לפחות רווחי ליזמים, במיוחד עם הטלת היטלים עירוניים.
4. יחס הרשויות המקומיות – חלק מהעיריות התנגדו לתוכנית המתאר בטענה כי היא אינה מספקת פתרונות לתשתיות ולצורכי הקהילה.

היבטים תכנוניים וחברתיים

1. היבטי תכנון – בניינים רבים קיבלו תוספת קומות וחניות, אך ללא תכנון כולל של תשתיות (כגון כבישים, גנים וביוב), מה שגרם לעומס באזורים מסוימים.
2. השפעה על מחירי הדיור – שיפוץ או בנייה חדשה של בניינים העלתה את ערך הדירות, אך גם גרמה לעליית מחירי הדיור בסביבה.
3. השפעה חברתית – תוכניות של הריסה ובנייה מחדש גרמו לפינוי אוכלוסיות חלשות מהשכונה, תהליך שמכונה "ג'נטריפיקציה".
4. קושי בדיירים סרבנים – לעיתים דיירים בודדים התנגדו לפרויקט ומנעו את קידומו, דבר שהוביל לסכסוכים משפטיים.

תמ"א 38 הייתה כלי חשוב להתחדשות עירונית, אך החסרונות שלה, כגון היעדר תכנון תשתיות כולל ומורכבות משפטית, הובילו להפסקתה. כיום, ההתחדשות העירונית נעשית במתכונת רחבה יותר באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מאורגנת.

10 שאלות ותשובות על תמ"א 38 שלקוחות שואלים.

1. מה היה היתרון המרכזי של התוכנית?
   → היא אפשרה חיזוק מבנים ישנים ללא עלות לבעלי הדירות, בתמורה לתוספת דירות ליזמים.
2. האם עדיין ניתן להגיש בקשות?
   → לא. החל מאוקטובר 2022, לא ניתן להגיש בקשות חדשות לתמ"א 38.
3. מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
   → תמ"א 38/1 עוסקת בחיזוק ושדרוג הבניין הקיים, ואילו תמ"א 38/2 היא הריסה ובנייה מחדש.
4. מדוע הופסקה התוכנית?
   → מכיוון שלא סיפקה פתרונות לתשתיות ציבוריות ויצרה עומסים משמעותיים בערים.
5. מה מחליף את תמ"א 38?
   → תוכניות פינוי-בינוי אזוריות ופרויקטים בהתחדשות עירונית שאושרו על ידי הרשויות המקומיות.
6. האם פרויקט אלו דורשים את הסכמת כל הדיירים?
   → לא. צריך הסכמה של לפחות 66% לתמ"א 38/1 ו-80% לתמ"א 38/2.
7. האם הדיירים חייבים לשלם משהו במסגרת תמ"א 38?
   → לא. היזם נושא בעלויות והדיירים מקבלים את הדירה החדשה ללא עלות.
8. כמה זמן נמשך פרויקט?
   → בממוצע, תהליך האישור והבנייה לקח בין 3-5 שנים.
9. האם התוכנית הגדילה את היצע הדירות?
   → באופן חלקי. היא יצרה דירות חדשות אך לא בקצב מספק לפתרון בעיית הדיור.
10. מה עושים אם דייר מסרב לפרויקט?
    → ניתן לפנות לוועדות משפטיות או להפעיל הליך של "דייר סרבן" שיכול לאפשר קידום הפרויקט גם ללא הסכמתו.

קראו גם – דירות להשקעה בישראל

כתבות נוספות תמ"א 38