ליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל – מה עורך דין ישראלי בודק ואילו בעיות הוא מונע

ליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל מתחיל בבדיקה של מי שמוכר לכם את העסקה, של הזכויות בנכס ושל הדרך שבה הכסף עובר, ורק אחר כך בחתימה. עורך דין ישראלי בודק את הסכם השיווק, את זהות עורך הדין המקומי ואת תנאי חוזה הרכישה, ומתאם את ההחלטה על מבנה ההחזקה עם ההשלכות בישראל. כך הוא מונע את הבעיות שמתגלות מאוחר מדי: מס כפול, נכס שנתקע בהליך ירושה זר, שותפות בלי הסכם וכסף שהועבר לחשבון שאין עליו הגנה. למשקיעים בארצות הברית, המשרד מעניק גם ליווי משפטי בהשקעות נדל"ן מניב בארה"ב.

השאלה הראשונה: מי מייצג אתכם בעסקה

רוב העסקאות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל מתחילות באותו מקום: כנס, וובינר או פוסט של חברת שיווק ישראלית. המשווק מציג פרויקט, תחזית תשואה ותהליך שנראה פשוט, ובדרך כלל גם ממליץ על עורך דין מקומי "שעובד איתנו כבר שנים". על הנייר, יש לכם ייצוג. בפועל, רוב מי שמעורבים בעסקה מרוויחים רק אם היא נסגרת.

המשווק מקבל עמלה מהיזם או מהמוכר. עורך הדין המקומי מקבל ממנו, לא פעם, חלק גדול מהלקוחות שלו. אף אחד מהם לא בהכרח משקר, אבל אף אחד מהם לא יושב בצד שלכם של השולחן. זה הפער שליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל אמור לסגור.

עורך הדין המקומי נחוץ. הוא מכיר את דיני המקרקעין במדינה, את לשכת הרישום ואת הנוהל של העברת בעלות. אבל הוא לא מכיר את המצב שלכם בישראל, והוא לא אחראי למה שיקרה כשתצטרכו לדווח לרשות המסים, לרשום צוואה או להיפרד משותף.

עורך הדין הישראלי עובד מעליו: הוא בוחר או מאשר את עורך הדין המקומי, מגדיר לו מה לבדוק, קורא את החוזה ומסביר לכם בעברית מה חתמתם. במקרים רבים החוזה כתוב באנגלית, ועורך דין שעובד באנגלית יודע לזהות את ההבדל בין סעיף שנשמע סטנדרטי לסעיף שמעביר אליכם את כל הסיכון.

בפועל, ליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל מחבר בין שלוש מערכות: הדין במדינת הנכס, דיני המס והירושה בישראל, והחוזים עם הגורמים הישראליים שמשווקים ומנהלים את ההשקעה.

כך עובד עורך דין מקרקעין דרור הראל בעסקאות נדל"ן בישראל ובחו"ל: הבדיקה המקומית נעשית במדינת הנכס, וההחלטות שמשפיעות על המשקיע בישראל מתקבלות מולו, בעברית ולפני החתימה.

מה בודקים לפני שמעבירים את הכסף

המשווק וההסכם איתו

הרשות לניירות ערך הודיעה שתגביר את הפיקוח והאכיפה על שיווק השקעות אלטרנטיביות לציבור, ובין היתר הדגישה ששיווק כזה דורש רישיון מתאים. בודקים אם ההשקעה משווקת כרכישת נכס שלכם, או כהשקעה משותפת בקרן או בחברה, כי אלה שני עולמות משפטיים שונים. כל הבטחה שנאמרה בכנס, כמו תשואה מינימלית, רכישה חוזרת או ניהול ללא עלות, צריכה להופיע בכתב, עם שם של מי שמתחייב לה.

הזכויות בנכס

לכל מדינה יש שיטת רישום משלה, ולכן הבדיקה נעשית דרך עורך הדין המקומי ולפי רשימה שעורך הדין הישראלי מגדיר מראש: מי הבעלים הרשום, אילו שעבודים וחובות רובצים על הנכס, ואם יש מגבלות על השכרה או על מכירה לזרים. בארצות הברית נהוג לרכוש ביטוח בעלות, ובפרויקטים על הנייר בודקים אם כספי הרוכשים מוגנים בחשבון נאמנות.

מבנה ההחזקה

רכישה על שמכם, דרך חברה זרה כמו LLC אמריקאית או דרך חברה בישראל משפיעה על המס שתשלמו, על החשיפה האישית שלכם לתביעות ועל מה שיקרה לנכס בירושה. זו אחת ההחלטות שבהן ליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל שווה הכי הרבה. את ההחלטה הזו מקבלים לפני החתימה, יחד עם רואה חשבון שמכיר מיסוי בינלאומי, כי שינוי מבנה אחרי הרכישה עלול לעלות מס בפני עצמו.

הדרך שבה הכסף עובר

אל תעבירו כסף לחשבון פרטי של משווק או של יזם. התשלום צריך לעבור לחשבון נאמנות של עורך דין, של חברת נאמנות או של גורם מפוקח, לפי מה שנהוג במדינת הנכס. הבנק בישראל ישאל על מקור הכספים ועל מטרת ההעברה, ולכן כדאי להכין מראש את המסמכים, כדי שהעברה לא תתעכב בדיוק ביום שבו המוכר מחכה לתשלום.

הבעיות שמתגלות רק אחרי הקנייה

מס בשתי מדינות

הכנסה משכירות בחו"ל חייבת במס במדינת הנכס ומדווחת גם בישראל. בישראל אפשר לבחור מסלול של 15% על ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות שוטפות ובלי זיכוי על המס ששולם בחו"ל, או מסלול רגיל לפי שיעורי המס השוליים, שבו מנכים הוצאות ומקבלים זיכוי על המס הזר. איזה מסלול עדיף תלוי בנכס ובמדינה, וזו שאלה לרואה החשבון, אבל מבנה העסקה שנקבע בחוזה משפיע עליה מראש.

ירושה

זו הבעיה שמשקיעים כמעט לא חושבים עליה. בארצות הברית, כשבעלים שאינו אזרח או תושב אמריקאי נפטר, חלה חובת הגשת דוח מס עיזבון אם שווי נכסיו בארצות הברית עולה על 60,000 דולר, ונכס מקרקעין נכלל בחישוב. במדינות אחרות חלים כללי ירושה שמגבילים את החופש לקבוע מי יירש. צוואה שנערכת בישראל לבדה לא תמיד מספיקה, ולכן מתכננים את הירושה יחד עם מבנה ההחזקה.

שותפים

משקיעים רבים קונים יחד עם בני משפחה או חברים, בלי מסמך שמסדיר מי מחליט, מי מממן הוצאות לא צפויות ומה קורה כשאחד רוצה לצאת. הסכם שותפות שנחתם לפני הרכישה חוסך את הסכסוך הזה.

מכירה ויציאה

גם היציאה מההשקעה צריכה תכנון, וליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל כולל אותה כבר ביום הקנייה. בארצות הברית, במכירת נכס על ידי מוכר זר, הקונה נדרש בדרך כלל לנכות במקור 15% מהתמורה לפי כללי FIRPTA, גם אם המס בפועל נמוך יותר. בישראל המכירה חייבת במס רווח הון, עם זיכוי על המס ששולם בחו"ל. מי שמבין את זה מראש לא מופתע כשחלק מהכסף לא מגיע.

כשמשהו משתבש

סכסוך בעסקה בחו"ל מתחיל כמעט תמיד בשאלה איפה מתדיינים. סעיף סמכות שיפוט שמפנה לבית משפט במדינה זרה יכול להפוך תביעה של כמה עשרות אלפי דולרים ללא כדאית. לכן עורך דין מסחרי בינלאומי בודק כבר בשלב החוזה מול מי אפשר לתבוע בישראל, במיוחד כשהמשווק הוא חברה ישראלית.

כשהמשווק או מנהל הנכס לא עומדים בהתחייבויות, הצעד הראשון הוא לרוב מכתב התראה מעורך דין שמפרט את ההפרות ואת הדרישה.

אם המכתב לא מספיק, בוחנים תביעה כספית בישראל, לבד או יחד עם משקיעים נוספים באותו פרויקט.

אם אתם שוקלים עסקה, הזמן הנכון לליווי משפטי לרכישת נכס בחו"ל הוא לפני העברת המקדמה, ולא אחרי שהחוזה כבר חתום. משרד עורכי הדין דרור הראל ושות' ישמח לבדוק איתכם את העסקה בשלב הזה.

אודות הכותב