קפריסין היוונית

מדריך נדל״ן מקיף למשקיעים (2025)

אז לפני הכל…  קפריסין היוונית, הידועה גם כ – הרפובליקה של קפריסין, היא מדינה חברה באיחוד האירופי השוכנת במזרח הים התיכון, במרחק של כ־45 דקות טיסה מישראל. האי, השלישי בגודלו בים התיכון, מציע שילוב ייחודי של תרבות ים־תיכונית, היסטוריה עתיקה וכלכלה מודרנית.

בירתה היא של קפריסין היא ניקוסיה העיר היחידה באירופה שעדיין מחולקת בין צפון לדרום, וערים מרכזיות נוספות הן לימסול, לרנקה, פאפוס ואיה נאפה.

אוכלוסייתה מונה כ־1.2 מיליון תושבים, השפה הרשמית היא יוונית, אך אנגלית נפוצה מאוד, מה שמקל על תיירים ומשקיעים. הכלכלה המקומית מבוססת בעיקר על שירותים, ובמיוחד על תחום התיירות, המושך מיליוני מבקרים בזכות חופים מרהיבים, מרינות חדשות ואתרי נופש מתקדמים. לצד זאת, קפריסין נחשבת גם למוקד פיננסי ועסקי חשוב באזור. המטבע הרשמי הוא האירו, מה שמעניק יציבות כלכלית, והמדינה נהנית מתשתיות מודרניות, מיסוי ידידותי להשקעות ומערכת משפטית ברורה – מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעי נדל״ן מכל העולם.

קפריסין מציעה שוק נדל״ן מפותח, רגולציה ברורה, תיירות חזקה ותשתיות מצוינות. הנכס הנכון במקום הנכון יכול לשרת אסטרטגיות שונות בנדל"ן מדירות עירוניות להשכרה ארוכה ועד וילות ונכסים תיירותיים להשכרות קצרות.

עיקרי המסים והעלויות בעסקאות נדל״ן בקפריסין

• מע״מ (VAT) בנכסים חדשים – שיעור מע״מ סטנדרטי 19%. יש שיעור מופחת 5% לרוכשי דירת מגורים ראשונה בכפוף לתנאים שהוחמרו ביוני 2023, מס של 5% חל על 130 מ״ר ראשונים, כל עוד שווי הדירה הינו עד €350,000, שווי העסקה עד €475,000, והשטח הבנוי הכולל אינו עולה על 190 מ״ר. שאר השטח ממוסה ב-19%מעמ (מס נוסף).
• דמי העברה (Transfer Fees) – חלים בעיקר ברכישת נדל"ן יד שנייה.
  ישנם מדרגות מס –  3% מס עד €85,000, 5% מס בין €85,001 עד €170,000, ומס של  8% מעל €170,000.
  במידה ושולם מע״מ על הנכס (חדש), אין דמי העברה. בעסקאות ללא מע״מ נהנים גם מהפחתה של 50% בדמי ההעברה.
• מס בולים (Stamp Duty) – מס חד־פעמי על החוזה. הסכום קטן כמה מאות יורו בדרך כלל.
• מס שבח (Capital Gains Tax) – 20% על הרווח ממכירת נכס בקפריסין. חל גם על זרים, אבל יש פטורים מסוימים במקרים מיוחדים.
• השכרה קצרה (Airbnb/Booking): כדי להשכיר לטווח קצר, חובה לרשום את הנכס במשרד התיירות. מי שלא נרשם עלול לקבל קנס של עד €5,000 ואף עונש מאסר.
  

מיפוי שוק לפי ערים ואזורים (GEO)

סיכום קצר של הטבלה

• השכרה קצרה (STR) – מתאימה במיוחד לערי נופש ליד הים, כמו פאפוס ואיה נאפה. חשוב להירשם לפי החוק במשרד התיירות.
• השכרה ארוכה (LTR) – עדיפה בערים הגדולות ניקוסיה, לימסול ולרנקה, שם יש ביקוש קבוע מצד מקומיים וסטודנטים.

מסלולי תושבות קבע למשקיעי נדל"ן

רוכשים/משקיעים יכולים להגיש בקשה לתושבות קבע במסלול 6(2) בהשקעה מ-€300,000 (בד״כ בנדל״ן חדש + מע״מ), בכפוף לתנאים משלימים (הכנסה מוכחת, ביטוח בריאות, מקור כספים וכו'). פרטים ותתי-מסלולים מעודכנים באתר רשות ההגירה (Migration). 

בדיקות נאותות (Due Diligence) – צ'ק ליסט למשקיע

1. Title Deed / טאבו – בדקו בעלות נקייה, שעבודים, הערות אזהרה.
2. ייעוד ותכנון – זכויות בנייה, תוכניות מתאר, חריגות קיימות.
3. מודל מס – השוו מע״מ 19%/5% מול דמי העברה; חשבו גם Stamp Duty, שכר טרחה ושלבי תשלום.
4. השכרה קצרה – רישום יחידה, עמידה בתקנים ותמחור עונתי.
5. חוזי ניהול – הגדירו חוזה לניקיון, תחזוקה, Check-in/Out, ודיווח מס.
6. יציבות תזרים – בצעו בדיקות תשואה להשכרה לא בעונה.
7. יציאה – עמלות תיווך/מיסוי במכירה (CGT 20%), זמני שוק.

איך לבחור נכס בצורה נכונה עם המומחים של המתווך הדיגיטלי?

• בדקו את הרגולציה קודם  – אם אתם רוצים להשכיר לטווח קצר (Airbnb/Booking), חשוב לרשום את הנכס במשרד התיירות לפני שחושבים על תשואה.
• תכננו תרחישים  –  בנו שלושה מצבים: ממוצע, אופטימי ופסימי. חשבו תפוסה (Occupancy), מחיר ללילה (ADR) ושער אירו שקל.
• חשבו מיסים לפני שיווק – בדקו אם אתם זכאים למע״מ 5% לדירה ראשונה, ותכננו מראש את דמי ההעברה ומס הבולים. זה משפיע על הרווח יותר מכל פריט ריהוט נוסף.
• ניהול נכס זה חלק מהעסקה – ודאו שיש סטנדרטים ברורים לניקיון, שירות לאורחים, דיווח הכנסות ותפעול.
• בחרו מקום שמחזיק ערך – עדיפות לנכסים ליד נמל תעופה, מרינה או אוניברסיטה. אזור כזה מבטיח ביקוש גם אם התיירות בעונת שפל.

דוגמת חישוב עלויות רכישה (יד שנייה, ללא מע״מ)

• מחיר הנכס – €300,000
  • דמי העברה (Transfer Fees) – בערך 9,000 עד 12,000 יורו (תלוי בהערכת השווי ובשאלה אם יש הפחתה של 50%).
  • מס בולים (Stamp Duty) – בערך €515.
  • שכר טרחת עו״ד / נוטריון / מתווך / בדיקות: משתנה לפי נותני השירות, בדרך כלל 1%–5% ממחיר הנכס.
  חשוב לדעת – הסכומים המדויקים משתנים לפי הערכת השווי הרשמית, מבנה העסקה והאם חלה הפחתה בדמי ההעברה.

שאלות ותשובות נפוצות רכישת נכס בקפריסין היוונית

חייגו – 073-8014555 ותנו למקצוענים של המתווך הדיגיטלי למצוא לכם את הבית שהכי מתאים לכם בקפריסין.

רוצים להשקיע בקפריסין היוונית? קראו בהרחבה על נדלן בקפריסין

מה מעניין אתכם יותר? דירות או וילות? אנו מזמינים אתכם להשתרשם ממגוון דירות למכירה בקפריסין וגם ומגוון וילות למכירה