מה החוקים לקניית נכס להשקעה ביוון?

יוון הפכה לאחד היעדים המבוקשים להשקעות נדל"ן בשנים האחרונות, במיוחד עבור משקיעים זרים, כולל ישראלים.
המחירים הנמוכים יחסית, התשואה האטרקטיבית מהשכרה, והאפשרות לקבל ויזת זהב (Golden Visa) הם רק חלק מהסיבות לכך. 
חשוב לדעת!!! רכישת נכס להשקעה ביוון היא תהליך מובנה הכולל מספר שלבים חשובים על פי חוק.
סקרנו עבורכם את פירוט החוקים והנהלים המרכזיים שיש להכיר אם אתם מתכוונים לרכוש נכס להשקעה ביוון.

זכאות לרכישת נכס

אזרחים זרים, כולל ישראלים, רשאים לרכוש נכסים ביוון. המדינה מעודדת השקעות זרות ומציעה תמריצים, כגון תוכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa), המעניקה היתר שהייה למשקיעים הרוכשים נכס בשווי מינימלי של 250,000 אירו. 

מה הם המסמכים הנדרשים?

• דרכון בתוקף – להוכחת זהות.
• מספר זיהוי לצורכי מס (AFM) – מספר מס ייחודי הניתן על ידי רשות המסים היוונית. ניתן להנפיקו באמצעות עורך דין או רואה חשבון מקומי.
  מהו AFM?
  מספר AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) הוא מספר זיהוי מס אישי לכל אדם או חברה הפועלת ביוון. מדובר במספר חובה לכל מי שמעוניין לבצע עסקאות פיננסיות או נדל"ן במדינה, כולל אזרחים זרים המעוניינים לרכוש נכסים להשקעה.
  כל אדם זר שרוצה לקנות נכס ביוון מחויב להחזיק במספר AFM לצורך רישום הנכס על שמו, תשלום מיסים והעברת בעלות. מספר זה משמש גם לפתיחת חשבון בנק ביוון, תשלומי מסים מקומיים, השכרת נכסים או פתיחת עסק.
  ניתן להנפיק מספר AFM דרך רשות המסים היוונית (Greek Tax Office), אך מכיוון שהתהליך מחייב הכרת פרוצדורות בירוקרטיות ושפה יוונית, לרוב מומלץ להשתמש בעורך דין או רואה חשבון מקומי שיטפל בכך עבורך.
• הוכחת כתובת מגורים – כגון חשבון שירות או מסמך רשמי אחר, הכוונה למסמך מישראל שמאשר את כתובת המגורים שלכם פה בישראל.
• אישור תשלום מיסים – מסמך מרשויות המס המאשר כי אין חובות מס פה בארץ.

פתיחת חשבון בנק ביוון

אמנם אין חובה לפתוח חשבון בנק מקומי לצורך הרכישה, אך הדבר מומלץ להקלת התשלומים השוטפים, כגון חשבונות ותחזוקה. פתיחת חשבון דורשת הצגת המסמכים הנ"ל ולעיתים מכתב המלצה מהבנק בישראל. 

מהו תהליך הרכישה?

התהליך כולל את השלבים הבאים:

• איתור הנכס – רצוי למצוא נכס באמצעות סוכני נדל"ן מקומיים או פלטפורמות מקוונות.
• בדיקת נאותות – עורך דין יווני יוודא את חוקיות הנכס, היעדר שעבודים או חובות, וזהות המוכר. 
• חתימת חוזה – לאחר הסכמה על התנאים, החוזה נחתם בפני נוטריון.
• רישום הנכס – העברת הבעלות נרשמת בלשכת רישום המקרקעין המקומית.

5. איזה מיסוי קיים ביוון ומה העלויות הנלוות?

• מס העברת בעלות – בשיעור של 3% משווי הנכס.
• עמלות נוטריון ועורך דין – כ-1%-2% משווי הנכס.
• עמלת סוכן נדל"ן – בדרך כלל 2.5%-5% משווי הנכס.

מימון הרכישה

קבלת משכנתא ביוון עבור זרים אפשרית, אך הבנקים המקומיים נוטים להחמיר בתנאים. לרוב, נדרש הון עצמי משמעותי, וההלוואה מכסה עד 50%-70% משווי הנכס. הריבית נעה בין 3.5% ל-7.5%, תקופת ההחזר עד 30 שנה.

ניהול הנכס

לאחר הרכישה, מומלץ לשכור חברת ניהול מקומית שתטפל בהשכרה, תחזוקה וגביית דמי שכירות, במיוחד אם אינך מתגורר ביוון.

רכישת נכס ביוון היא תהליך מובנה הדורש היכרות עם החוקים המקומיים ונדרשת הסתייעות באנשי מקצוע מיומנים. תכנון מוקדם וביצוע כל השלבים הנדרשים יבטיחו השקעה מוצלחת ובטוחה.