נדל"ן באתונה

למה ישראלים קונים נדל"ן באתונה

אתונה נמצאת שעתיים טיסה מתל אביב, והמחירים בה עדיין נמוכים בהרבה מרוב בירות מערב אירופה. מבחינת הרבה ישראלים זה ההבדל בין חלום על דירה באירופה לבין עסקה שאפשר לסגור בפועל.
אבל המחיר הוא רק חלק מהתמונה. יוון היא חברה באיחוד האירופי באזור שנגן, ותוכנית ויזת הזהב שלה עדיין פעילה. פורטוגל הוציאה את הנדל"ן למגורים מהתוכנית שלה, ספרד סגרה את שלה לגמרי. מי שמחפש תושבות אירופאית דרך נכס, יוון היא כמעט המדינה הגדולה האחרונה שעוד מציעה את זה.

ויש עוד שיקול מאוד חשוב שפחות מדברים עליו, אתונה היא עיר שגרים בה. רוב הביקוש לשכירות מגיע מתושבים, סטודנטים ועובדים, לא רק מתיירים. נכס בשכונת מגורים טובה נשען על ביקוש יציב יותר.

ויזת זהב ביוון: מה השתנה ומה נשאר

עד 2024 כמעט כל דירה ביוון בשווי 250,000 € זיכתה את הקונה בוויזת זהב. החוק שנכנס לתוקף באפריל 2024 שינה את זה, וחילק את המדינה לשלוש מדרגות:

• 800,000 €: אטיקה (כולל כל אתונה), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים. יחידה אחת, בשטח של 120 מ"ר לפחות.
• 400,000 €: שאר אזורי יוון, באותם תנאים.
• 250,000 €: בכל מקום ביוון, כולל אתונה, רק לנכס שעבר הסבה ממסחרי, משרדי או תעשייתי למגורים, או לשיקום מבנה לשימור. במסלול הזה אין דרישת שטח מינימלי.

הויזה היא היתר שהייה לחמש שנים שאפשר לחדש. היא כוללת את המשפחה הקרובה ולא מחייבת לגור ביוון אפילו יום אחד בשנה. היא לא מקנה זכות לעבוד כשכיר ביוון, ומכירת הנכס מבטלת אותה.
וזאת מגבלה שמשנה את כל חישוב התשואה כי נכס המשמש לויזת זהב אסור בהשכרה לטווח קצר. Airbnb לא בא בחשבון, והפרה עלולה לעלות 50,000 € קנס ואת ההיתר עצמו. השכרה רגילה לטווח ארוך מותרת.

הסבה ממסחרי למגורים – המסלול שעדיין פתוח ב-250,000 €

זה המסלול שבזכותו נדל"ן באתונה עדיין רלוונטי למי שהתקציב שלו רחוק מ-800,000 €. לפי נתוני משרד ההגירה היווני, רוב בקשות ויזת הזהב החדשות ב-2026 מגיעות דרכו. ברחבי העיר יש מבני משרדים, חנויות ומחסנים שהוסבו או מוסבים לדירות, בדרך כלל על ידי יזמים שקונים את המבנה, מסבים ומוכרים יחידות.

וכאן בדיוק משקיעים נופלים. "מתאים לויזת זהב" הוא תיאור שיווקי, לא מעמד משפטי. 

התנאים מדויקים:

• ההסבה גמורה ורשומה לפני הגשת הבקשה לוויזה. נכס שרק "אפשר להסב" לא נחשב.
• דוח מהנדס מאשר את שינוי השימוש, לפי הנוהל שנקבע בצו השרים מסוף 2025.
• מועד ההסבה חשוב. הסבות שנעשו לפני כניסת החוק לתוקף לא תמיד נכנסות למסלול.

לכן הסדר הנכון הוא קודם בדיקה משפטית ורק אחר כך התחייבות. מקדמה שהועברה על נכס שלא עובר את הבדיקה היא כסף שקשה מאוד להחזיר.

איפה לקנות דירה באתונה – מפת שכונות בקצרה

אתונה היא אוסף של עשרות עיריות ורבעים, וההבדלים ביניהם גדולים יותר מאשר בין שכונות בתל אביב.

• מרכז העיר והשכונות ההיסטוריות (קוקאקי, פלאקה, מונסטיראקי): קרובות לאקרופוליס ולתיירות. ביקוש גבוה, מחירים גבוהים יחסית, ורלוונטיות פחותה למי שקונה לויזת זהב בגלל איסור ההשכרה הקצרה.
• קולונאקי: רובע יוקרתי ומבוסס במרכז, עם מחירים בהתאם.
• פנגרטי וקיפסלי: שכונות מגורים ותיקות ליד המרכז, עם ביקוש של תושבים ושל אנשים ששוכרים לטווח ארוך.
• הפרברים הצפוניים (קיפיסיה, מרוסי, גלאצי וסביבתן): שקטים, ירוקים, אהובים על משפחות. מתאימים להחזקה ארוכה ותושבות.
• הריביירה האתונאית בדרום (גליפדה, ולה, ווליאגמני): חוף ים ואווירת נופש, ובדרך כלל מחירים גבוהים.
• פיראוס: עיר הנמל, שבה פועלים הרבה פרויקטים של הסבת מבנים ישנים למגורים.

הבחירה בשכונה צריכה לנבוע מהמטרה. מי שקונה נכס למטרת תושבות ולשכירות ארוכה צריך שכונה שגרים בה, לא שכונה שמצטלמת יפה.

איך נראה תהליך קנייה של דירה באתונה

הקנייה ביוון שונה מקניית דירה בישראל בכמה נקודות:

1. מספר מס יווני (AFM): בלעדיו אי אפשר לקנות נכס. מוציאים אותו בתחילת הדרך.
2. עורך דין יווני: בודק רישום, שעבודים, חובות על הנכס, היתרי בנייה, ובמסלול ויזת הזהב גם את ההסבה.
3. בדיקה טכנית: מצב המבנה, הגג, המערכות וההתאמה בין מה שבנוי בפועל למה שרשום.
4. חתימה אצל נוטריון: העסקה נחתמת בפני נוטריון יווני.
5. רישום: הנכס נרשם על שמכם במרשם המקרקעין, ורק אז אפשר להגיש בקשה לוויזה.

אנחנו מלווים את כל השלבים האלה, מהבחירה בנכס ועד הרישום. המטרה היא שהנדל"ן באתונה שתקנו ישרת בדיוק את המטרות שבשבילם רכשתם אותו.

אודות המתווך הדיגיטלי

המתווך הדיגיטלי מלווה משקיעים ישראלים ברכישת נדל"ן בחו"ל, מבחירת הנכס ועד הרישום. כל נכס שאנחנו מציגים עובר בדיקה, וכל נכס במסלול ויזת זהב נבדק משפטית לפני שהקונה מתחייב.